不动产物权登记又称不动产登记是物权法中一个重要的问题,我国《物权法》对此进行了专门规定。对于什么是不动产物权登记,学者有不同的观点,有的把不动产登记界定为一种事实,有的把不动产物权登记界定为行为。有的把不动产登记界定为既是一种行为又是一种事实。本文采纳第三种观点,认为不动产物权登记就是“指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门簿册上的事实或行为”。[1]不动产物权登记效力是指不动产物权获得登记后所取得的法律效果,也即对相关当事人所起的实际作用。关于不动产登记效力的认定,先要从不动产登记的性质谈起,对不动产登记性质的认定,更有助于我们对不动产物权登记效力的理解。

　　一　不动产物权登记性质

　　因不动产对人们生活影响重大,且具有耐久性、稀缺性、不可隐匿性和不可移动性等特点,许多国家对不动产都有专门法律规定,对不动产进行登记无论是在大陆法系物权法中,还是英美法系财产法中都是一个非常重要的法律问题,关于不动产物权登记的法律性质,学者有不同观点,有学者认为不动产登记的性质与不动产登记机关有密切联系,行政机关是不动产登记机关,易体现不动产登记的公法性,司法机关比较中立,并具有权威性,更易体现不动产登记的本质。综合许多国家和地区的不动产登记机关来看,一般由司法机关或行政部门的地政机关进行登记。关于不动产登记的性质,学界有如下几种观点:

　　(一)行政行为说。该学说认为登记根本不是私法上的法律行为,而是具有国家意志性的公法行为。关于该学说又有两种观点:一种观点认为是行政许可行为,一种观点认为是行政确认行为。[2]

　　(二)私法行为说。该学说认为登记就是一种私法上的行为,无论登记机关是司法机关抑或行政机关,登记只是一种对事实或行为的确认,“登记性质上为私法行为当无异议,其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。”[3]

　　(三)折中说。认为不动产登记兼具公私法行为的性质,认为不动产登记在不同阶段有不同性质,在当事人申请阶段应属私法性质,在登记机关的审查阶段应属公法性质。[4]笔者赞同第三种观点,不动产登记兼具私法和公法的性质,并且以私法性质基调为主,毕竟不动产登记是对不动产物权的一种确认。

　　二　不动产物权登记的效力之比较

　　设立登记制度的目的在于对第三人透明法律关系,维护不动产交易安代写论文全与秩序。但在具体制度的设计上,关于不动产登记的效力如何,各国由于基本国情和历史传统等的差异,对不动产登记的效力也有所不同。关于不动产登记的效力,学界也有不同的观点:

　　(一)登记对抗主义和登记要件主义模式之争。持这种观点的学者认为:依照登记对抗主义,由于不动产物权变动不需要登记,因此不动产登记没有公信力,只有对抗力,这样不经公示即可发生物权变动,不仅在理论上是矛盾的,而且在实践中对第三人的保护是不利的。而登记要件主义由于不动产物权变动必须办理登记,因此登记具有公信力,符合物权的排他性效力,有利于维护交易安全,因此在制度设计上应以登记要件主义为优。[5]

　　(二)有学者认为,不动产登记的效力指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用,认为既然是不动产物权登记,那么不管哪种立法体例的登记效力模式,不动产物权登记的具体效力应包括:物权公示效力、物权变动的根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、警示效力和监管效力。[6]

　　(三)也有学者认为,不动产物权一经登记,就产生相应的法律效力,不动产登记的法律效力为证明力、确定力和执行力,即不动产物权变动经过登记机关的行政确认后,登记申请人便取得了物权的合法证明,而且,物权变动一旦经过登记机关的确认,就具有不可撤销的法律效力,任何人非经法定程序不得撤销或变更。[7]

　　德国在不动产物权登记效力的立法模式上是采用登记生效主义的典范,按照德国法律的规定,土地登记簿具有公信力,该公信力主要包括两项内容:一是推定正确,二是土地权利的善意取得。[8]

　　依照我们国家《物权法》,我们对不动产物权登记效力采纳的立法模式是一种折衷的模式,其中既有登记生效主义模式,又有登记对抗主义模式,有学者对这种立法模式进行批评,认为这种不统一的效力模式会造成物权法有些概念的前后矛盾,比如关于物权的定义中的排他性就与物权法中的不登记的地役权不具有排他性相矛盾。[9]

　　在笔者看来,对不动产物权登记效力的审势,既离不开对登记效力模式的选择,也离不开对登记模式选择之后的制度设计,也即选择了登记模式之后该种登记模式所应包括的内容。

　　三　不动产物权登记效力再认识

　　诚如有学者指出的那样,我们的不动产物权登记模式不统一,的确会造成逻辑上的一些障碍。但笔者认为,这并不会造成我们对物权基本概念认知偏向,俗语说:凡规则皆有例外。实际上我们立法概念上的一些前后矛盾之处,不止物权法有,比如关于民事法律行为和民事行为,这两个概念在民法通则中也是逻辑概念含混不清,但这并不妨碍我们对民事法律行为的认知,也不妨碍民事法律行为在司法实践中的运用。从学界对物权基本知识、基本概念的理解来看,对物权法中一些制度的例外规定,并不会造成基本知识的误解,当然,对法律要求的逻辑严密会有些冲突,但是法律既然是人制定,总是不可能完美无缺的。

　　在我国《物权法》中,对不动产登记物权登记效力模式的选择,应该说是选择了折衷的模式,以登记生效主义模式为主,登记对抗主义模式为辅。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第一百五十八条规定:“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。”可以看出,在登记效力模式的选择上,立法者既选择了以登记生效主义模式为主,登记对抗主义模式为辅的制度设计,为什么采用这一模式,立法者的立法理由是:不动产物权登记采用登记生效主义模式,无论在法理上还是实践上都比较合理。

　　[10]不动产物权登记效力模式同时又兼顾了登记对抗主义模式,比如地役权采登记对抗主义模式,立法者立法理由是:主要考虑到我国农村的实际情况,地役权80% -90%都是不登记的,为了方便群众,减少成本,物权法采登记对抗主义模式。[11]这种折衷模式的选择是考虑到我国既存事实的现状,所以立法者没有采纳绝对登记生效主义模式,而是规定了例外。立法对这种折衷模式制度设计,符合我国基本国情,也容易得到遵守执行。