所谓不动产物权登记，即不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实。不动产登记在法律上包括两种含义：1、不动产登记机关依法定程序对不动产进行的记录与注销的活动。2、已经进行记录，或者未记录的事实状态。我国民法通则及相关的部门法、行政法规和有关司法解释所说的登记，主要是第二层含义。

　　一、不动产物权的概念、种类

　　统览各国立法，由于社会经济状况和民族文化的差异，各国民法上的物权种类不尽相同。而我国民法通则未采用“物权”概念，而是使用了“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”这一表述。这里即指“物权”。在民法通则、土地法、房地产管理法、担保法等法律法规中，除了规定不动产所有权外，还规定了基地使用权、农地使用权、抵押权等不动产物权内容。

　　本文所述不动产物权的种类包括不动产所有权、基地使用权、农地使用权和不动产抵押权。对上述不动产物权登记的法律效力进行论述。

　　二、不动产物权登记是物权法的公示、公信原则的表现形式

　　所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。从我国现行法律规定来看，不动产物权登记是公示的基本方法。在不动产物权存在期间，公示方法必须与之相伴随，如果不存在公示，则物权亦不复存在。

　　所谓公信，是指一旦与当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全，从立法和司法实践中看，公信原则实际上是赋予公示的内容具有公信力。我国正在制定的物权法应明确赋予不动产物权登记的公信力。

　　三、不动产物权登记的立法模式

　　不动产物权因法律行为而取得、设定、变更及丧失都可以称为依法律行为而发生的物权变动，并应当在登记机关依法进行登记。而对登记的模式各国立法例主要有三种做法：

　　1、实质登记主义制度，也称登记要件主义，即不动产物权依法行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效;同时，还必须有物权变动的“合意”登记，并承认物权变动的无因性。

　　2、形式主义登记制度，也称登记对抗主义，指的是登记对不动产物权变更的行为，只具有确认或者证明的效力，而没有决定其能否生效的效力。

　　3、债权形式主义登记制度，也称意思主义与登记或交付相结合，即物权因法律行为发生变动时，除当事人间有债权合意外，仅需另外践行登记或交付的法定方式，即发生物权变动的效力。本文建议，鉴于我国不动产交易市场的现状，以及执法人员和相关人员的实际从业水平，在初始登记时采取登记生效主义制度，而在此后的转移登记则采取登记对抗主义制度。

　　四、不动产物权登记的效力

　　不动产物权登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所赋予的实际作用。就其不动产物权登记的具体效力而言，主要有如下几项：

　　(1)物权变动的根据效力。依法理，不动产物权因法律行为发生的变动，包括设立、转移、变更和废止等，只能在登记时发生物权变动的后果，不经登记，法律不认可发生了物权变动。

　　(2)权利正确性推定效力。指的是从不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确不动产物权，并依法予以保护的权利。不动产登记的物权应该与实际的不动产物权一致，这是正常不动产循序的基本要求。但是，不动产物权登记具有推定正确的效力，依法理只及于善意第三人，而不及于对登记物权有过错的权利人，以及恶意第三人。

　　(3)善意保护效力。即对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护的效力。物权公示的善意保护的效力在不动产登记上表现得至为明显。因为登记有这一效力，故当一个无权利人登记为某项不动产物权人时，善意第三人也可以从其手中依法获得该项物权，这即是所谓的“从非权利人处取得”制度。

　　(4)风险警示效力。即对各种物权变动均应纳入登记，将各种物权的排他效力通过不动产登记簿的记载予以明确明示，以达到告诫物权相对人存在不动产交易风险的效力。这一点在不动产抵押制度中显得非常重要。

　　我国制定的物权法，在借鉴外国立法先进经验的前提下，应注重结合我国实际情况，正确取舍立法原则和内容。杨保全