【案情介绍】

　　仁发公司于1992年向城西危房办购买了胡家竹园商办楼一、二、六层，共支付房款181万元。1993年8月，仁发公司与蓝梦公司商定，以110万元的价格将商办楼一、二层卖给蓝梦公司。蓝梦公司于1993年9月至1995年12月分四次将购房款全部付清。1993年11月30日，城西危房办开出购房时间为1993年9月25日、购房单位为蓝梦公司的第04号房屋销售发票。1994年5月6日，仁发公司以第04号房屋销售发票遗失为由，要求城西危房办重新开出第07号发票，将购房单位改为仁发公司。1994年10月12日，仁发公司藉此销售发票取得N市房管局核发的胡家竹园商办楼一、二、六层第312512号房屋所有权证。1996年1月15日，仁发公司因经营需要，向中国银行N市分行借款169万元人民币，仁发公司以其胡家竹园商办楼第一、二、六层设定抵押，并到N市房产管理局产权监理处办理了房产抵押登记手续。后因仁发公司在借款到期后未能归还本息，N市中行遂以借款合同纠纷为由向法院提起诉讼，要求法院判令仁发公司归还借款本息，并主张对胡家竹园商办楼一、二、六层行使抵押权。法院经审理确认仁发公司与N市中行的抵押借款合同有效，判令仁发公司归还N市中行借款本息，如不能归还，则N市中行可以在抵押房屋的折价款、拍卖、变卖款中优先受偿。该判决已发生法律效力。

　　蓝梦公司知悉上述情况后，向法院提起民事诉讼，要求确认胡家竹园商办楼一、二层的房屋所有权归其所有，后因故撤诉。之后蓝梦公司又以N市房产管理局为被告提起行政诉讼，请求法院判令撤销N市房产管理局于1994年10月12闩核发给仁发公司的第312512号房屋所有权证;请求判令N市房产管理局向其核发胡家竹园商办楼一、二层房屋所有权证。法院终审判决认定：胡家竹园商办楼一、二层为蓝梦公司所购;仁发公司以欺骗方式将该房销售发票改在自己名下，并以此为根据骗领房屋所有权证属实，第312512号房屋所有权证侵犯了蓝梦公司财产权。据此作出行政判决：撤销N市房产管理局1994年10月12日核发给仁发公司的第312512号房屋所有权证，N市房产管理局在判决生效之日起60个工作日内履行向蓝梦公司核发胡家竹园商办楼一、二层房屋所有权证的具体行政行为。

　　【本案焦点】

　　上述行政判决确认仁发公司不是胡家竹园商办楼一、二层的所有权人，由此引发出来的问题是：该行政判决给已经作出并已生效的关于N市中行与仁发公司抵押借款合同纠纷案的民事判决带来什么影响?抵押合同是否有效成立?对此，存在着两种截然不同的意见：

　　第一种意见认为，该抵押合同无效。理由是：抵押权的设定属于处分行为，抵押人对标的物应当具有处分权及处分标的物的行为能力。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第113条规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”本案中仁发公司已经法院生效行政判决确认不享有胡家竹园商办楼一、二层房屋所有权，因此其在该房屋上设定抵押权与N市中行订立的抵押合同应届无效合同(确切地说抵押合同部分无效、部分有效，因为仁发公司对商办楼六层享有所有权，在该房屋上设定的抵押权有效)。鉴于仁发公司与N市中行抵押借款合同纠纷案已由法院审结并生效，该案应按照审判监督程序，撤销原生效的民事判决，认定设定在商办楼一、二层上的抵押权无效，并据此作出再审判决。

　　第二种意见认为，该抵押合同仍有效。理由是：尽管我国法律未对抵押人以其没有处分权的财产所设定的抵押权归于无效的例外情况作出明文规定，但理论界认为存在着这种例外情况。通常有两种情形：其一，对于抵押人无权处分而设定的抵押权，经财产权利人承认的，应当发生抵押权的效果;其二，财产登记簿上列明的所有人，实际并非财产的所有人，就该财产设定抵押权时，债权人善意信赖该项登记而与之设定抵押权的，基于登记的公信力原则，债权人仍然可以取得抵押权。本案属于第二种情形。仁发公司经过N市房产管理局登记，取得胡家竹园商办楼一、二层房屋的所有权证，仁发公司是登记簿上列明的房屋所有权人。以后该所有权证又被法院判决撤销，故仁发公司实际上并非房屋所有权人。仁发公司凭此房屋所有权证，以房屋所有人的身份，在该房屋上设定抵押权，将之抵押给N市中行，N市中行不知道也不可能知道仁发公司实际上并非房屋所有权人，而是善意信赖房屋所有权证上的登记事项，与仁发公司订立抵押合同，受登记公信力的保护，N市中行仍然可以取得抵押权。蓝梦公司作为该房屋的实际所有人，不得主张抵押设定无效，仅得对抵押人请求损害赔偿。

　　【笔者意见】

　　笔者同意第二种意见。

　　处理本案的关键在于物权制度的基本原则——公示、公信原则以及保护善意第三人的基本理念。

　　公示原则是指物权变动行为须以法定公示方法进行才能生效的原则。公示原则要求当事人依法定方式向社会公众公开其物权变动，以明确何人取得物权，何人丧失物权，否则不能发生物权变动的效力。之所以要确立物权的公示制度，原因主要有两点：一是因为物权是排他性财产权，即一物之上不能有两个或两个以上互不相容的物权。例如一物之上若已经成立一所有权，则不能再成立另一所有权(多人共同对一物享有一个所有权不属此列)。正因为物权具有排他性，倘若外界无法知悉物权变动情况，则容易导致第三人遭受损害。二是因为物权是对世权，其义务人是不特定的任何人。物权的变动不仅仅是权利人个人的事，对于广大的社会公众来说，也都发生权利义务变动的后果。物权人只有以公开的方式将变动事实告知社会公众，才能使物权变动产生效力。物权公示的功能在于给社会公众一个判断标准，即没有公示就没有物权变动，以此判定物权归属，以维护交易安全。

　　公信原则是指赋予公示以一定范围的可信性效力的原则。即若物权变动公示的，即使公示与实际权利关系不一致，标的物出让人事实上无处分权，善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权。公信原则确立的目的在于保护以公示方式取得物权的善意第三人，从而维护正常的交易秩序。物权变动关系是社会生活中最普遍的财产关系，是商品交换正常进行的基石，每天都要发生大量的物权变动，要求受让人对出让人的处分权进行周密详尽的了解是不现实的。因此法律确立了物权公示制度，并赋予其公信力，凡是按法定公示方式转让物权的，善意受让人基于对公示的信赖，当然应取得物权。若连法定的公示方式都无法保障善意受让人取得物权，则社会经济就失去了基本的法律保障，无法正常进行。