案例回放:
方某于1995年11月将房产出售给薛某,薛某按约支付了房款,并搬进所购房屋居住。此后,薛某多次找方某要求办理房屋过户手续,但均被方某以种种理由推托。1999年6月,方某凭房权证以所售出房屋作抵押,与某信用社签订了抵押借款合同,借款2.8万元。借款到期,信用社向方某进行追要,方某一直未偿还该笔款项本息。
2001年9月,信用社起诉方某,要求方某偿还借款本金及利息,逾期不还则处理抵押物,用于偿还借款。在此情况下,薛某以有独立请求权的第三人参加诉讼。
法院判决:
在签订抵押合同时,方某隐瞒房屋已出卖的事实而办理抵押,属欺诈行为;信用社办理抵押审查不严,致使对有争议的财产办理了抵押且第三人购买房屋在先,虽未过户,但款已付清,已长期居住,故抵押合同无效。判决“抵押合同无效”,对信用社无疑是取得了一份败诉判决书。该案例刊登于《人民法院报》。
案例分析:
本案涉及三个合同法律关系:方某与薛某之间的房屋买卖合同关系、方某与信用社之间的借款合同关系和抵押合同关系。在诉讼过程中,法院判决抵押合同无效。
抵押合同真的无效吗?从法院判决的理由来分析,对房屋买卖合同关系的认定,是判断房屋是否为“有争议的财产”和确认抵押合同是否有效成了本案的关键。
房屋属于不动产,以其为标的物并予以转让的房屋买卖合同,应符合《合同法》第一百三十三条规定:“标的物的所有权自标的物交付起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”以及《城市房地产管理法》第六十条第三款规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。”该两条的规定,在学理上理解为:标的物为动产的,所有权自交付起转移;若为不动产,应当办理过户登记手续,登记过户后,所有权才转移于买受人。因此,交付或者登记,是物权转移(让)的公示方式。这种以登记转移不动产所有权的规定,学者普遍称为“生效要件主义”。
本案中,方某以自己所拥有的房屋与薛某签订了房屋买卖合同,薛某按照约定履行了交付房款的义务,方某虽向薛某交付了房屋的占有,但却“以种种理由推托”,而未办理过户登记手续。房屋为不动产,根据法律规定和学理观点,交付占有并不能引起房屋所有权的转移,因此,即使存在“以种种理由推托”的客观事实,但房屋所有权的法律事实只有一个:买卖的房屋未办理过户登记手续的,房屋所有权没有发生转移,方某仍为该房屋的所有权人。从这个角度说,本案中的房屋产权是清晰的,不属于“有争议的财产”,法院的认定显然是不妥当的。