上家收了定金，楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信息，买房时甩掉中介，与上家“手拉手”成交……二手房市场在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜，其中不少纠纷产生在房屋交易之前。

　　二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行“”，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失”责任。

　　房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。

　　表现

　　不履行先合同义务应承担缔约过失责任

　　据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。

　　所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。

　　不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。

　　据陈世福律师介绍，“先合同义务”的法律依据是《》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

　　假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。

　　因此，不履行先合同义务应承担《合同法》第42条的缔约过失责任。

　　陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。

　　内容

　　五项内容构成先合同义务

　　陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———

　　瑕疵告知义务

　　内容：

　　二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。

　　案例：

　　姜女士与肖某就本市大连西路的一套顶层二手房达成了购买意向。几天后，姜女士于合同签订当日支付给肖某10万元定金及房屋预付款3万元。

　　半个多月后，本市连降大雨，姜女士偶然发现自己购买的这套二手房楼面渗漏水严重，雨水甚至渗漏至楼下，引起邻里纠纷。

　　不久，姜女士以肖某出售房屋时隐瞒了房屋存在的瑕疵，使自己在不明真相的情况下签订了房屋买卖合同为由，未去办理过户手续，并诉至法院，要求认定合同无效，肖某应返还定金及预付款。

　　法院经审理，支持了姜某的诉讼请求。

　　重要事项通知义务

　　内容：

　　对于影响房屋买卖合同订立的重要事项，一方应当如实通知对方。如履行合同的能力，订立合同的能力、财务状况等。

　　在二手房交易磋商过程中，有些当事人并不是房屋产权人，而是背着家人将房子挂牌上市，结果造成签约不能或无效，使下家因此失去了与第三人订立合同的最佳时间。有的直到签订合同时，才通知对方自己需要上家房屋作抵押办理按揭购房等。

　　案例：

　　家住浦西的杨先生经一家中介公司介绍，看中了浦东的一套房子。杨先生在中介公司的见证下，与章先生签订了以22·58万元的价格购买浦三路上的一套建筑面积为63·66平方米住房的房屋置换价格确认书。

　　因房主————章先生的妻子徐女士患感冒未到场，确认书由章先生代签。杨当场向中介公司支付了首付款7万多元，章先生从中收了首笔房款2万元。杨先生还迫不及待地约家具商去新家丈量尺寸订购家具，并预付了订金3000多元。而中介公司也不断向章追讨徐女士的房屋买卖委托书。

　　然而此后，章先生迟迟没有交出委托书。签正式合同的当天，徐女士和章先生都没有到场。章竟通过中介公司向杨先生明确表示，这套房子不卖了。

　　就在中介公司与杨先生都不知情的情况下，徐女士以未经她本人同意而擅自出售她的房产为由，将杨先生和自己的丈夫章先生告上法庭，要求法庭判决确认书无效。

　　日前，法院对此案进行了调解，判定确认书无效，同时由章赔偿杨先生各项损失数千元。中介公司则退还了杨先生的中介代理费及全部房款，并且承担杨先生已经向贷款银行支付的公证费等相关费用。

　　不得欺诈义务

　　内容：

　　“先合同义务”严格规定了订约当事人不得利用接触和磋商过程故意捏造事实，或者故意隐瞒事实真相，欺骗对方而订立房屋买卖合同以谋取不当利益。

　　案例：

　　一对年轻夫妇看中了一套价格便宜的二手房。据中介公司介绍，这里的房子都已纳入拆迁范围，买下这套房不久即可安置新房。

　　就在合同签订后一星期，这对夫妇从邻居处得知，所谓此地动拆迁纯属子虚乌有，房子便宜的真实原因是不久前有人在那间屋子里非正常死亡。

　　年轻夫妇认为，自己买下的竟是不吉利的房子，原因在于中介公司故意隐瞒事实真相，有“欺诈”之嫌，故向中介公司提出了退房的要求。

　　协助与照顾义务

　　内容：

　　在房屋买卖合同订立过程中，双方应当尽力避免给对方造成不必要的利益损失。并且在可能的情况下提供便利，以协助订立合同。一方不得滥用自己的优势，或者利用对方的不利，或者胁迫对方，或者趁人之危而取得不当利益。