《合同法》第286 条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”按照条文之立法意图，我们认为工程价款优先受偿权只是一种物权，它仅具有对抗一般债权的效力。它不具有法定留置权或法定抵押权属性。不能夸大其在实践中的作用。

　　一、提起优先权的期限条件及限制

　　按照工程建设行业交易习惯，工程价款的支付应包括三个部分：一是开工前支付工程预付款;二是开工后进行中间结算;三是竣工决算。开工前支付和中间结算不符合优先权的实现条件，所以只能在工程竣工后验收完才会发生优先权的适用。提起优先权的前提条件：1.工程已竣工验收以后，而发包人未支付工程价款，这里应当明确工程款应当是双方认可的数额。如果竣工后双方对工程款达不成合意，不能适用优先权。在工程造价发生分歧情况下，授权承包人适用优先权，不符合优先权的实际含义。2.必须履行一定程序。即必须在催告程序履行后发包人未按照约定支付价款，才能产生优先权。催告程序是必经程序，不履行程序不产生优先权。发包人收到催告后逾期不支付，承包人就能对于已经竣工且验收合格的建筑工程享有优先权。3.可以协商工程折价顶账也可以申请法院拍卖。双方可以就该工程造价协议折价给承包人，弥补拖欠工程款，也就是承包人付出的劳动成果或预付材料款。协议必须双方同意，一方不同意不存在协议折价，一方不同意折价另一方只能申请人民法院拍卖。对于是经过诉讼程序还是执行程序法律没有规定，但从法律规定应当经诉讼程序。因为人民法院执行程序执行法律文书是生效的判决、裁定。当事人双方协议不具备强制执行的条件，所以所谓申请法院拍卖也不是直接申请强制执行，而是诉讼程序结束后再依发生法律效力的文书申请强制执行。4.适用优先权的工程建筑必须是不属于不宜折价、拍卖的标的物。即必须清楚拍卖的物品建筑物是能够进入市场交易的商品。那些法律禁止买卖的商品如国家军事设施等不能够拍卖当然不能适用优先权。

　　二、优先受偿权的性质及法律效力

　　承包人优先受偿权性质应当是一种法定优先权，即由法律直接规定的，区别于其他债权及担保债权的权利。其设立的宗旨对工程价款这种特殊的债权加以特别的保护。当前我国建筑__行业拖欠工程款现象比较严重，导致许多社会不安定因素，特别是有些承包人为承揽工程，不惜血本带资承包;而发包人很多除土地使用权等基础条件具备外，没有什么偿还能力或经济赔偿能力。往往出现大楼盖起，发包方无力支付工程款，承包人垫资无法收回;致使许多承包人负债累累甚至破产，严重损坏建筑市场的声誉，影响整个建筑业的发展。

　　三、优先权和担保债权冲突解决办法

　　实践经常出现一个建筑物竣工验收后产生优先权和担保债权的同时存在如何适用，那个更优先。按照担保法的相关规定，担保债权基本按规定履行一定程序，具有社会公信力，比其他债权有优先受偿权。而优先权仅是以法律授权而存在，仅比一般债权享有优先受偿权，其他特权无法律明文规定，决不能超越法律而自封具有高于其他债权的地位。解决优先权与担保债权冲突的办法主要有：1.优先权的法律效力低于担保债权。这是个法律常识问题，不能更改，否则担保债权的公信力降低，要牢固树立担保债权优先的意识。2.优先权的法律效力高于普通债权。3.应当设定优先权的成立程序，通过法律解释，行政规章对工程建设的优先权作出规范。明确其设立程序，履行的手续，出现问题的对策等。4.提倡工程立项招标说明优先权的范围。将优先权条款订在合同里，对全社会具有公信力。5.明确规定优先权首先不允许设定担保债权。避免两者冲突。或者规定已设定担保债权，优先权在担保债权之后行使。6.既然法律对工程项目设立优先权，可考虑在建设主管机关内设立登记机关登记优先权。7.严格划分工程造价中的工资款和材料款的界限。依照目前我国法律规定，职工的工资是第一位的债权，高于担保债权和优先受偿权，当债权发生冲突后划分出职工工资份额予以优先受偿，符合劳动法、破产法对职工工资特别关注规定。在实践中也可行。8.考虑修改担保法。担保法规定：“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权”。留置权产生于不动产，而动产不出现留置权。但《合同法》第287 条规定：“本章没有规定的，适用承揽合同的有关规定。”说明工程建设合同是从承揽合同分离出一种合同，与承揽合同有某些相同的法律特征。修改担保法，突破立法思维，将不动产纳入留置范围。只要不动产也可留置，那么现实中的冲突就不存在了。优先权变成留置权，名正言顺成为担保债权，享有最高的物权。从根本上解决合同法第286 条对工程优先权的规定，实际工作中也会避免没必要的法律冲突。