浅谈房地产估价风险

　　李亚明 蒋晓天 杨峰 施彬

　　(北京仁达房地产评估有限公司)

　　摘要：房地产估价是一种社会性的中介活动，它是由于房地产市场信息的不对称、不平衡产生的社会需求，涉及到社会经济生活的各个方面。房地产估价活动之涉及面广、专业性强的特点，决定了房地产估价行业是一个高风险的行业，因此我们必须对房地产估价活动进行必要的风险管理。本文首先分析风险来源，进而从执业人员和执业机构进行风险承担主体分析;其次确立估价风险分类体系，以案例分析方式分析归纳估价风险;最后，针对风险来源及具体的估价风险，给出风险防范及控制的建议。

　　关键词：估价风险 风险来源 风险分类 风险控制

　　一、引言

　　某评估机构在做一拆迁评估项目时，现场工作结束后，委托方提出还有一处房子未看，于是评估机构便派了一个评估员去做现场勘查，根据事后该员工描述，当时在现场并未能进入该房屋内，内部情况是由委托方介绍的。而由于公司内部审核流程存在一定疏漏，当时并未发现其现场勘查记录的不实。结果导致了委托方等多方联合骗取拆迁补偿款的案件，当事人直接被公安机关扣押，评估机构也被公安机关多次问询。

　　上述是房地产估价风险的具体体现。房地产估价是一种社会性的中介活动，它是由于房地产市场信息的不对称、不平衡产生的社会需求[1]，涉及到社会经济生活的各个方面，无论是房地产的买卖、抵押、交换、租赁、拍卖、保险、课税，还是房地产的征用、拆迁、补偿、纠纷、损害和合并，以及企业的合资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算等，都离不开房地产估价服务。房地产估价活动涉及面广、专业性强的特点，决定了房地产估价行业是一个高风险的行业。因此我们必须对房地产估价活动进行必要的风险管理。

　　二、估价风险来源

　　(一)估价风险内涵

　　对风险的研究管理起源于二十世纪30年代的美国，现已成为一门独立的学科，广泛应用于投资管理和企业管理之中。房地产估价成果通常是以估价报告的形式体现的，因此其风险主要来源于房地产估价结果与房地产真实价值偏差的程度及所发生较大偏差的可能性，因此有研究[2]指出：房地产估价风险的内涵，可以理解为房地产估价师在出具了评估报告后，由于评估报告内容的真实性偏差对相应经济活动造成的损失应承担的责任。

　　房地产估价风险的直接承担者包括估价执业者和评估机构。国家实行房地产估价人员资格认证制度，作为一名国家注册房地产估价师需通过严格的考试，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证书》后，方可执业。房地产估价机构实行资质等级管理，估价机构的资质等级与估价师数量、经营业绩、注册资本、估价质量管理水平、估价档案管理状况及财务管理等企业内部管理制度相挂钩，并实行动态管理方式，有关部门每年对估价机构进行技术规范的检查。

　　(二)估价风险来源

　　如上文所述，房地产估价风险是指评估报告内容的真实性出现偏差的可能性，那么风险的来源就是引起这些偏差的原因，而这些原因必然是伴随着房地产估价过程而产生的，因此本文从房地产估价程序的角度来分析其风险的来源。房地产估价的程序包括承接项目→估价准备→现场查勘→撰写估价报告→复核审批→交付报告→立卷归档。从工作程序上说，房地产估价师通过自己的执业活动，撰写房地产估价报告，交付委托方，收取费用后，估价任务算是完成了。房地产估价是专业性极强的工作，房地产估价师出具的估价报告具有法律效力，许多经济活动均以此为据。因此国家制订了许多相关的法律法规，明确了房地产估价师必须对其出具的房地产估价报告的真实性负责，并规定了相应的责任。按照估房地产估价程序风险来源主要体现在以下几个方面：

　　1业务承接

　　由于估价业务的取得是房地产估价机构生存的保证，所以估价机构容易站在客户的角度和立场考虑问题以至于迁就客户要求，造成估价结果与市场价格产生严重偏离的风险。另外，委托方提供虚假信息和资料或有缺陷的权属证明等情况，均可带来极大的估价风险。

　　2 现场勘察

　　现场勘察是房地产估价中非常重要的一个步骤，也是为了防范风险的主要措施，但同时也是引发风险的一个原因。正如本文引言所述的例子就是现场勘查的原因导致风险发生的具体案例，现场勘查的详细程度、客观程度都将成为招致风险发生可能性大小的原因。

　　3 估价技术

　　目前估价行业广为接受的基本方法是成本法、收益法和市场法。估价方法的有限性与评估对象的复杂性、评估目的的多样性之间的矛盾，评估结果的咨询性与评估报告使用者对估价结果的依赖性之间的矛盾是的房地产估价面临风险。另外，每种估价方法都需要详实的基础资料作为支撑，而房地产基础资料和数据的匮乏以及执业人员的实际经验等因素也是造成房地产估价风险的重要原因。

　　4 估价人员个人能力与态度

　　在整个估价过程中无论是哪个环节，估价人员个人能力和执业态度都将是引发风险的主要原因，也是引发风险的主观因素，估价人员能力的欠缺将导致报告质量缺陷。另一方面估价人员的态度就更为重要的，个人能力不足可以通过团队的力量予以改善、可以通过不断培训和锻炼予以加强，然而估价人员态度问题将会导致报告的重大问题，比如伪造事实等。

　　5 报告使用

　　房地产估价是为具体目的接受委托提供报告的过程，其中涉及很多的利益相关方。而估价报告的使用过程是估价报告发挥效用的过程，那么不恰当的使用报告可能会产生风险，这种风险的承担者不仅包括报告使用者，还包括估价人员和评估机构。主要表现为：使用了过期失效的评估报告书及评估结果;未按评估报告上所注明的评估目的使用评估报告及评估结果;在使用评估报告书及评估结果时，未充分考虑评估期后事项的发生而导致的评估价值的变化等。

　　6 管理因素

　　管理因素主要是指估价机构的管理因素，包括一般事务管理、财务管理、人员管理等内容。这是一个综合性的因素，涉及到估价机构运营的全过程，也会渗透到估价的各个环节。管理不利也是招致估价风险发生的主要因素。