商业地产项目已经成为了本市房地产市场中增长较快的部分。据了解，目前出售各类商铺的商业地产项目行情普遍看好，销售情况都比较不错。以上半年推出的项目为例，麦购休闲广场已经销售一空，招商也已经达到了 90% 。海河楼商贸区的古玩城，几个月的时间也已经进入了销售尾声。目前，一些商铺被炒到了每平方米五六万元。据了解，本市商铺的总体价格为每平方米 1.5 万元到 2 万元左右，随着房地产市场的持续走高，价格呈现持续上涨趋势。

　　21 世纪不动产天津区域分部有关调查显示， 2004 年天津商业地产项目总建筑面积为 263 万平方米，其中单体规模 5 万平方米 以上项目有 12 个，单体投资超过亿元的项目共有 18 个。目前，本市的各类商业设施总面积已经达 850 万平方米左右，在未来一两年内，还要增加 400 万平方米的供应量。本市的人均商业设施面积为 0.8 平方米 ，照这样的发展速度，本市人均拥有的商业设施面积将达到 1.2 平方米 ，接近于一般中等发达国家人均商业设施面积的水平。有关专家预计在未来几年中，本市的商业设施面积将趋于饱和。

　　甩手掌柜心思太重

　　目前购买商铺的投资者真正从事过商业的并不多，据戴得梁行有关人士介绍，大部分人之所以选择买铺是因为其“比炒股更安全”、“稳赚不赔”，加上没有其他的投资渠道，转而期待养铺收租当个甩手掌柜。

　　然而，火爆的销售和良好的市场前景并不能为商铺市场稳赚不赔保驾护航。相反，就是在这个不愁销售、价格不断被炒高的市场中，已经开发的部分商业项目在经营上并不像想像中那么顺利，投资商铺的风险越来越大。由于经营不善，商铺大量空置的例子在本市已经不是个案了。都说“一铺养三代”，但是如果“养铺”不成，成“死铺”，业主转租很困难，卖掉又不甘心，买铺之初期待的高租金和高回报越来越难以实现，商铺的投资风险就会越来越大。

　　南开大学博士刘玉录认为，在国外，商业地产运作形式，往往是由商业经营者提出创意和要求，再由地产商负责承建的。这样对项目本身的商业价值和商业运行策略有着较为完善的评估和策划，后期的运行也会较为顺利，但目前我们的操作形式恰恰相反。同时，商圈是历史文化自然形成的产物，不能单纯依靠人为规划。在区位上本市真正成熟的商圈只有滨江道和小白楼，其他地域的商圈还都需要进一步成长。但问题是，目前很多项目的价格是根据房地产市场的价格确定的，地产和商业脱节是目前商业地产面临的最大问题。

　　盈利保本手足无措

　　一位为不少商业地产项目做过策划的业内人士表示，现在的商业地产项目都把投资回报率定位在 8% 或更高的水平，其中一个重要的原因是这样的回报率对投资者才有吸引力。

　　目前，银行的贷款利率高，约为 5% 左右，除去物业费、税费等因素，回报率为 8% 时，才能保证这个商铺的各项开销，并略有盈余。其实，这样的计算方法实际上是在假定的租金和假定的出租率的情况下反推出来的结果，包括商铺的空置期、商业项目整体运作的健康程度，乃至未知因素对销售的影响都没有被考虑在内。

　　买铺的时候，开发商大多会给投资者算一笔账，一般的商铺投资要在 10 年内收回成本。以 100 平方米 的商铺为例，假使售价为每平方米 2 万元，那么业主想要收回成本，租金至少要每平方米每天不得低于 5 元钱。

　　而资深商业人士中原百货董事长杨川给记者算的是另外一笔账，天津市 A 级商圈、 B 级商圈、 C 级商圈每年每平方米商业设施的营业额大约是 1 万元左右、 8000 元和 5000 元左右。

　　一般百货业零售额的 6 %到 8 %是付给产权者的租金。即使是像滨江道、和平路、小白楼这样的 A 级商圈，其租金水平与预期尚有如此大的差距，那么普通商业地产的开发商保本点与零售商的盈亏点则相差更远。

　　投资风险延迟爆发

　　商业地产项目是商业和地产综合运作的结果。但是大部分投资者着重考虑的是地产方面的投资回报，对于商业项目的经营大多知之甚少，甚至并不关心。业主并未认识到一旦拥有了产权，商铺的经营实际上是长期问题。现在一个铺的产权大约是 40 年，商业管理公司大部分只会包租两到三年。这就造成了房地产和商业在衔接过程中的脱节。

　　从零售的角度来看，商业项目需要培育，一个项目要想达到合理的预期需要培育三年，要想达到盈利至少是六至八年。成功的百货店都有着几十年甚至上百年的历史。二十一世纪不动产的崔晶雪总经理表示，商铺投资的风险就在于一个商铺的价格到底合不合理，要经过市场运行和专业的评估才能了解。同时，我国整体的经济运行周期的波动，都会给商铺带来风险，没有人能预测十年以后的市场环境，回报率也难以精确。目前业主的追捧虽然导致了市场商铺的价格不断走高，但大多数人对市场回报并没有详细考虑过。