四川省物价局 四川省建设厅
川价费[2003]294号

关于印发《四川省物业服务收费管理细则》的通知

各市、州物价局、房地局：

    为 规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，我们依据《中华人民共和国价格法》、《物业 管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》制定了《四川省物业服务收费管理细则》，现印发你们，请遵照执行。执行中有什么问题请及时与 我们联系。

四川省物价局

四川省建设厅

二OO三年十二月二十五日

    第一条　为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》特制定本管理细则。

    第二条　本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

    第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

    第四条　四川省人民政府价格主管部门会同建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。市（州）、县（市）人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

    第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

    第六条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅的范围由各市、州确定并报省建设行政主管部门备案。

    第 七条　政府指导价由市、州（或者授权县）政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定和调整，并定期公布。各地应当根据物业管理服务等级标准等因素， 制定、调整物业服务收费政府指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

    第八条　前期物业管理阶段，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

    第 九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用（包括政府指导价和市场调节价）。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业 服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企 业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

    第十条　物业服务收费按法定产权面积计算（以产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费）。一般按每月、每平方米计收。除另有约定外，不得提前累积预收。

    第 十一条　实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照本细则规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价格和浮动幅度，在物业 合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报当地价格主管部门备案。

    第十二条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

    物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

   &nbsp1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

   &nbsp2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

   &nbsp3、物业管理区域清洁卫生费用；　　

   &nbsp4、物业管理区域绿化养护费用；

   &nbsp5、物业管理区域秩序维护费用；

   &nbsp6、办公费用；

   &nbsp7、物业管理企业固定资产折旧；

   &nbsp8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

   &nbsp9、经业主同意的其它费用。

    第十三条　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

    第十四条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

    物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。

    业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。