近年来，伴随着我县“融城建城”战略实施，城镇化进程的逐步加快，高星片分区作为总体规划确定的12个片区之一,已成为新的城市功能组团。目前大部分用地已纳入城镇建设用地范围。近日，规划部门对望城县高新组团失地农民和城镇拆迁集中区域—高塘岭镇、星城镇和黄金乡等重建地进行调查研究。

　　一、基本情况

　　组团范围东起湘江，西至乌山，北抵沩水河、八曲河，南括长常高速公路(以黄金乡及星城镇行政区划界线为界)，总用地面积约203.5平方公里，现有城市建设用地21.28平方公里。调查范围涉及属高塘岭镇、星城镇和黄金乡共三个乡镇10个社区21个村，共31个行政单位。其中高塘岭镇辖4个村5个社区居委会，总人口74128人，其中需安置农业人口52446人，农业人口21682人，已安置人口为3750人，未安置人口数为17932人，现状已安置人口的人均安置用地面积为87.67M2;星城镇9个村、2个社区共11个行政单位，总人口4.13万人，其中需安置农业人口3.82万人，已经安置人口为 7077人，未安置人口为31165人，已安置人口的人均安置用地面积为104.25M2;黄金乡3个社区、8个行政村共11个行政单位，总人口4.26 万人，其中需安置农业人口12112人，(黄金乡的规划范围为三环线以东的乡域范围，包括金山桥社区、金坪社区、金南村)，已安置的人口为1730人，未安置人口为10382人，已安置人口的人均安置用地面积为126.20M2。

　　二、存在的问题

　　根据安置小区的实际建设情况，目前安置小区规划设计方面存在着土地利用不高，建筑面积大，绿化及配套设施不足，布点杂乱等问题。

　　1、土地集约化低，人均用地面积过大。

　　以高塘岭镇的裕农安置小区(一期)为例，人均安置用地面积达到了140M2，还有星城镇的北津商学院安置小区和省计委安置小区、黄金乡的悦禧安置小区、印刷工业园安置小区等人均安置用地面积都已经达到120M2以上，其中星城镇的省计委安置小区人均安置用地面积最高，达到233.33M2/人，星城镇的市交警队培训基地安置小区人均安置用地面积最低，仅为71.64M2/人。目前我县所有已建的安置小区的人均安置用地面积都远远超过国土政策55M2的标准。

　　2、特色不足，建筑密度过大。

　　目前建成的安置小区建设标准普遍较低，建筑立面造型单一，特色不鲜明。同时存在建筑面积过大问题，基本都在40%以上，特别一些规模较小的安置小区建筑密度达到了50%以上，安置户在房前屋后乱搭乱建情况十分普遍。

　　3、绿化率低，配套设施不完善。

　　(1)绿地率低。安置小区基本上无公共绿地,只有在按日照间距标准控制的空间实行了绿化。如高塘岭镇的莲湖安置小区、星城镇的财委安置小区、黄金乡的姚坡塘安置小区等;

　　(2)公共设施不配套。除安置小区配置垃圾站、公厕和配电间之外，基本无其它公共服务设施，如活动中心、健身场所等。

　　4、布点多且乱，无统一规划。

　　目前，高星片安置小区遍地开花，没有统一的规划作指导。目前布点达到了四十多处，涉及高星片10个村和7个社区。其中包括：高塘岭镇的裕农村、喻家坡社区、莲湖社区、仁和社区;星城镇的戴公庙村、中华岭村、南塘村、腾飞村、马桥河村、银星村、西塘村、月亮岛社区、东马社区以及黄金乡的金南村、金山桥社区、金坪社区。

　　除此之外，安置小区存在面积大小不一问题，根本没有达到安置区布点的规模要求，征地面积最大的达到了429.45 亩(如：星城镇的湘江安置小区)，征地面积最小的只有9亩(如：星城镇的恩宇安置小区)，;另一部分拆迁安置小区都布置在主要城市干道两侧，影响了街景效果，降低了城市品位。有的安置小区相距太近，甚至有的紧靠项目单位，工业与居住混乱，影响生活生产。

　　三、建议及对策

　　安置小区规划设计直接影响农民的生活质量，关系民生稳定，影响城市形象和品位，安置如何解决现有问题，现提出有关建议如下：

　　1、改变模式。安置小区以节约集约利用土地资源、实现可持续发展为目标，按照“政府引导，统一规划、基层负责、群众参与、公开公平”原则，借鉴外地经验，改变望城现有单一的规划设计模式，创造富有活力的城市型安置小区。

　　模式一，纳入长沙都市区范围安置小区采取统建上楼+套型分配安置模式。按现代标准居住小区进行建设，每户按套型面积进行分配，共用公用楼梯，建筑层数控制在4-6层，严格按照国土政策的人均安置面积55M2进行控制。在规划设计过程中充分考虑了小区内供水、供电、排污、绿化、休闲等功能及公共服务设施的配套。如：会所、幼儿园、室外绿化场所、配电所、公厕、垃圾站、绿化、亮化及公共服务设施，以打破以往的街坊式布置;模式二，非都市区域安置小区采用联排式安置小区新模式。一般采取双拼或四拼等灵活的联排布置，用地面积严格按国土政策的人均安置面积控制在55m2以内，建筑层数控制在3-4层左右。

　　2、加大宣传力度。认真抓好拆迁安置规划的宣传，提高群众的认识，发动群众参与，实行听证和公示制度，广泛征求意见，听取各方建议，寻找城市建设与群众意愿的结合点。

　　3、加强规划管理和监督。为确保重建地按规划实施到位，引起各方重视，应加大对安置小区建设考核力度，应制定和完善考评标准及方法，建立完整考评制度，开展定期不定期考核督查。

　　4、集中连片布点安置。新建安置小区尽量向现有布点集中靠拢，根据项目实施情况，在现有安置小区基础上适当扩大安置小区的规划面积。

　　5、坚持项目建设用地与失地拆迁农民谋生就业安置同步规划、同步实施。对因工业发展建设致使农民失地和拆迁的，建议政府与相关部门协商，优先在工业项目中安排失地农民，解决失地农民相关就业问题。

　　望城县规划管理局

　　二○○七年八月二十九日