代 理 意见

　　尊敬的审判长，审判员：

　　受本案原告的委托，受律师事务所的指派，由我担任其诉讼代理人。为维护原告的合法权益，同时也协助法庭公正审理此案。兹发表如下代理意见：

　　本代理人总的代理观点为：法院应当依法撤销扶余县建设局做出的扶建拆裁字[2005]第24号《行政裁决书》以及被告扶余县规划处做出的《关于孙继文房屋产权性质的认定》，同时依法认定原告人所有的处于拆迁范围内的房屋的性质为营业性用房，并责令本案第三人按照拆除营业性用房的标准以及强制拆迁前实际测量的面积给予原告拆迁安置补偿。

　　一，被告扶余县建设局做出的扶建拆裁字[2005]第24号《行政裁决书》所裁决的补偿标准唯一依据——前郭县祥和房地产评估有限责任公司出具的《评估报告》，就是错误的，因此，《行政裁决》也就失去了合法的事实依据。

　　(一)前郭县祥和房地产评估有限责任公司出具《评估报告》的过程中，严重违反建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的相关规定。

　　(1)从选择评估机构这一层面上看，被告扶余县建设局违反法律规定。

　　从被告扶余县建设局向法庭提供的证据——“拆迁动员大会的有关资料”，我们可以清楚地看出：拆迁动员大会召开的时间为2004年10月13日，在该拆迁动员大会上，确有告知被拆迁人自行选择评估机构的权利的字样，但是此时，拆迁人自行选定的评估机构——前郭县祥和房地产评估有限责任公司已经于2004年 10月1日就应经对方原告人的被拆迁的房屋做出了评估，这一事实可以由卷宗中各方当事人对其真实性均无异议的《评估报告》异议充分证明。被告扶余县建设局的上述做法违反了《吉林省城市房屋拆迁安置管理条例》第十六条所做的如下规定“发布房屋拆迁公告时,当地房屋拆迁管理部门应当向拆迁人、被拆迁人提供两个以上具有评估资格的房地产评估机构任其选择;拆迁人、被拆迁人也可以选择其他具有评估资格的房地产评估机构 ,对被拆迁房屋进行评估。拆迁人、被拆迁人应当自房屋拆迁公告发布之日起五日内作出选择。”

　　(2)《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条明确规定“拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。”，但是该评估机构作出的《评估报告》上面的评估师之一孙文军，却不符合上述条件，因为其现在仍然是扶余县房地产管理处的副主任。

　　(3)《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条“委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途，下同)和面积。/被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。/对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。/对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。”

　　从上述规范房地产估价机构的部门规章可以看出：估价机构作出《估价报告》的前提条件是：被拆迁房屋的性质(用途)和面积必须由当事人协商一致或者由相关部门予以确定之后。原告自己所有的房屋由于众所周知的历史原因没能办理产权证照即所谓的房屋产权证，令人不解的是：估价机构不知道以什么为依据将其房屋的用途确定为“住宅”的，并据此进行了评估。如果是规划部门认定的话，为什么不依法将认定决定送达给原告?另外，通过被告提供给法庭的证据可以看出：被告扶余县规划处认定原告人的房屋的性质为“住宅”的时间为2005年5月20日(实际上，规划部门所做出的上述认定根本没有送达给原告人，所以并没有生效，行政机关必须将具体行政行为的决定依法送给行政行为的相对人，这也是最基本的法律常识。)，至此，我们可以清楚地看出：2004年10月1日前郭县祥和房地产评估有限责任公司出具《评估报告》时，将原告人的房屋的性质认定为住宅并据此进行评估是完全错误的，也是不可原谅的。

　　另外，《评估报告》确认原告人被拆迁房屋的面积与实际面积和批件在明的面均不符。这一事实可以由强制拆迁前由原告人、被告扶余县建设局的工作人员王冠群、李彪、第三人的工作人员周喜、以及公允的第三方的人员孔庆臣、郭常青共同实地测量并签字确认的原告人被拆迁房屋的面积“书证”(2005年7月8日)予以充分证明。

　　(4)《城市房屋拆迁估价指导意见》第十八条第一款规定“估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。”第二款规定“公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。”，但是，评估机构或者拆迁人从来没有向原告送达过针对其房屋的《评估报告》，剥夺了原告人依法享有的提出异议和重新选择评估机构的权利。

　　《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条又进一步明确规定“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。”，正是由于我不了解《评估报告》的内容，无法享受法律赋予我提出异议的权利。

　　(二)被告扶余县建设局在2005年5月份举行听证会的过程中，原告就提出自己对《评估报告》的异议，但是，被告扶余县建设局对此置若罔闻。

　　二，被告扶余县规划处将原告的房屋的性质认定为住宅的“行政行为”必须予以撤销。

　　(一)被告扶余县规划处在2005年5月20日做出的《关于孙继文房屋产权性质的认定》违反法定程序。

　　被告扶余县规划处在2005年5月20日做出的《关于孙继文房屋产权性质的认定》属于具体的行政行为。但是，被告扶余县规划处作出该行政行为并没有向原告履行任何告知义务，从始自终，原告人对此均不知情，如果不是这次开庭，原告人至今尚不知，被告扶余县规划处已经做出了对原告人极其不利的行政行为。随意原告人认为：被告扶余县规划处在2005年5月20日做出的《关于孙继文房屋产权性质的认定》的具体行政行为严重违反法定程序。