山东省城市房屋拆迁评估管理办法

　　第一条　为规范本省城市房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》和国家标准《房地产估价规范》(/GB T50291-1999)的有关规定，结合本省实际情况，制定本办法。

　　第二条　凡在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁评估的，适用本办法。

　　因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迁该集体土地上房屋实施房屋拆迁评估的，参照本办法执行。

　　第三条　省人民政府建设行政主管部门负责对全省城市房屋拆迁评估工作进行监督管理。

　　设区的市、县(市)房屋拆迁管理部门负责对本行政区域内的城市房屋拆迁评估工作进行监督管理。

　　第四条　本办法所称城市房屋拆迁评估(以下称拆迁评估)，是指房地产评估机构依据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、 《山东省城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，对被拆迁房屋评估确定其货币补偿金额的活动。

　　第五条　从事拆迁评估的评估机构应当具备下列条件：

　　(一)取得三级(含三级)以上房地产评估资格等级。

　　(二)有三名以上具有三年拆迁评估工作经验且经过省建设行政主管部门组织的拆迁法规、政策和拆迁专业知识系统培训并达到合格要求的注册房地产估价师。

　　取得三级(含三级)房地产评估资格等级的评估机构只能在本市、县辖区内从事拆迁评估业务。二级(含二级)以上的，可以在全省范围内从事拆迁评估业务。

　　第六条　设区的市、县(市)房屋拆迁管理部门应当每年向社会公示一批符合本办法第五条规定条件的评估机构，供拆迁当事人选择。

　　未经当地房屋拆迁管理部门公示的评估机构，不得接受拆迁评估委托，不得出具拆迁评估报告。

　　第七条　拆迁评估机构应当由拆迁当事人协商或被拆迁人投票的方式确定。协商或投票不成的，由拆迁当事人抽签确定，抽签由被拆迁房屋所在地的房屋拆迁管理部门组织进行。拆迁当事人放弃抽签的，由房屋拆迁管理部门指定。

　　房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家评估机构评估。需要由两家或者两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

　　第八条　评估机构确定后，由拆迁人委托。委托人应当与评估机构签订书面拆迁评估委托合同，并自合同签订后15日内报当地房屋拆迁管理部门备案。评估费用由拆迁人承担，但被拆迁人 自行委托或本办法另有规定的除外。

　　第九条　受托评估机构不得转让、变相转让受托的评估业务。

　　评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

　　第十条　拆迁当事人应当向评估机构如实提供房屋拆迁许可证、拆迁范围规划红线图及各类房屋的产权性质、面积、用途等拆迁评估所必须的依据、资料及有关数据，并协助评估机构做好实地查勘记录、拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料等工作。实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

　　因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，拆迁人应当邀请公证机关工作人员或由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人到场见证，并在分户评估报告中做出相应说明。评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同区域该类房屋进行评估。

　　第十一条　拆迁当事人或受托评估机构和评估人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息资料的，凭拆迁委托的有关证明，当地房地产管理部门应当协助查阅。

　　评估机构评估测算新建普通商品房价格时，如需向有关房地产开发企业征询销售价格，房地产开发企业应当如实提供。

　　第十二条　拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。

　　拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为评估时点。

　　第十三条　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

　　对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;

　　没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

　　第十四条　拆迁评估一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中充分说明原因。

　　第十五条　住宅房屋拆迁评估时，其测算的基本技术路线为：

　　(一)确定房屋类别。即根据房屋的性质、用途确定其所属类别为住宅。

　　(二)确立评估基准价格。即确定被拆迁住宅房屋所处区位该类新建普通商品住宅房屋的市场价格。

　　该区位或者该区域有已建成该类普通商品住宅房屋的，应当依据其销售均价，确定该区位的新建普通商品住宅房屋市场销售价格;该区位没有的，可以依据规划部门批准的该项目的施工图及配套设施标准，推算该项目的普通商品住宅房屋的市场销售价格。

　　(三)测算价差。即确定被拆迁住宅房屋与该类新建普通商品住宅房屋的价差。

　　根据被拆迁住宅房屋的结构、成新、楼层、朝向等房地产状况调整因素确定被拆迁住宅房屋与该类新建普通商品住宅房屋的价差。

　　(四)依据评估确定的被拆迁住宅房屋的货币补偿价格，结合其建筑面积计算确定被拆迁住宅房屋的货币补偿金额。

　　被拆迁房屋的货币补偿价格不得低于设区的市人民政府确定的拆迁房屋的最低货币补偿价格。

　　(五)确定产权调换住宅房屋的价格。依据评估确定的该区位该类新建普通商品住宅房屋的不同楼层的价格，结合被拆迁人选择的调换安置住宅房屋建筑面积计算调换安置住宅房屋的价款。