房地产开发流程 合同的效力

　　一、合同的成立与合同的效力

　　在谈合同效力前，先对合同成立与合同的效力进行必要的区分。

　　案例：甲与乙玩牌，输给乙2000元钱，甲身上仅有500元，甲打了张欠条，答应半个月后还1500元。半个月后，甲没还钱。乙多次索要未果，一纸诉状将甲告到了法院。请问乙能告赢吗?为什么?

　　合同的成立是合同当事人之间客观上产生了合同关系，也就是对合同的必要条款达成了一致。合同的成立是指合同是否已经产生或存在，合同的效力是指已经成立的合同是否符合法律规定，是否受法律保护。合同的成立是事实判断，合同的效力是价值判断。

　　二、合同的效力

　　1、限制民事行为能力人签订的合同的效力

　　案例：14岁的小明，平时特别喜欢打电脑游戏。由于家里没有电脑，小明多次要求父母给他买一台电脑，但父母怕影响他学习，一直没有答应。今年七月，放假在家没事做的小明，趁家中没人，把父母准备买空调的4000元钱偷了出来，用这些钱在珠江路买了台电脑。小明的父母知道后，不同意买电脑，便向销售商要求退货，但销售商却不同意。双方由此发生了争执。请问小明的父母有权退货吗?

　　《合同法》第47条：限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。

　　2、公司中可能出现的几种合同的效力

　　(1)没有得到授权委托、超越授权范围或授权终止的公司员工，对外签订的合同的效力

　　(2)得到公司的追认，合同有效，公司对员工的行为承担法律责任。

　　案例：林某是A公司驻S市办事处主任。2005年2月，林某私自以A公司的名义与B公司签订了一份购销合同，约定B公司向A公司支付20万元后15日内，A公司分三次向B公司提供总计15吨的大米。A公司在收到预付款后，向B公司供了二次货共计10吨大米后，就不再向B公司供货了。经多次协调未果，B公司将A公司告到了法院。在庭审中，A公司辩称购销合同系林某私自签订，没有得到公司的授权，与公司无关，公司不承担违约责任。请问A公司的抗辨成立吗?

　　(3)未得到公司追认的，合同无效，由员工自行承担责任。

　　3、表见代理行为【第(2)种情况的特例】，不管公司有无追认，如对方相信公司员工有授权的话，该合同仍有效，公司须对员工的行为负责。有理由相信，指以下几种情况：

　　(1)公司明知员工以公司名义订立合同却不否认，如对方向公司发来传真询问该员工有无授权，公司未予以否认。

　　(2)员工用公司的合同专用章或加盖公章的空白合同书、介绍信订阅合同。 公司没办法证明是员工盗用的，或虽能证明是盗用的，但却不能证明自己无过错的。这种情形也适用于非公司员工。

　　(3)公司对员工的授权范围不明

　　(4)员工的授权被终止或被限制，但公司未及时通知对方。