房地产开发流程 缔约过失责任

　　缔约上过失，是指在合同成立前的缔约过程中，因缔约人一方致合同不成立或无效所具有的过失，因该过失承担的责任，称缔约过失责任。

　　案例：李扬在某市中心的繁华商业区有一单元房待售，该市某区的张宠信有意购买，从事缔约磋商。试问下列情形中，张宠信能否对李扬请求损害赔偿，其法律依据是什么?

　　(1)李扬因病住院，以王无信为代理人，出售该单元房。王无信明知李扬的单元房倒塌，仍与张宠信订立单元房买卖合同，致使张宠信为订立单元房买卖合同而支出费用1500元。

　　(2)张宠信察看了李扬的单元房时，因楼梯存在瑕疵。李扬隐瞒而不告知，致使张宠信摔倒在地而身受重伤，花去医疗费2000元。

　　(3)李扬与张宠信多次谈判协商，约定于3月3日下午在李扬住处订立买卖合同，并办理有关产权转移手续。李扬于该日上午通知张宠信不愿出售该单元房。张宠信为购买该单元房而支出有关费用1000元。

　　评析：在该案例中，应当根据《合同法》第四十二条所规定的缔约过失责任的情形，结合该案例中所列举的情形进行评析：

　　(1)李扬因病住院，委托王无信代理其出售单元房，而王无信明知李扬的单元房倒塌后，仍与购买人张宠信订立买卖合同，致使张宠信花去有关费用1500元。因单元房的倒塌，致使买卖合同的标的物自始客观不能支付。因此，李扬的代理人王无信的行为符合《合同法》第四十二条所规定的假借订立合同，恶意进行磋商的情形，李扬应当对张宠信所造成的损害承担赔偿责任，即支付张宠信所花的1500元费用。

　　(2)在订立买卖合同过程中，李扬明知楼梯存在瑕疵，而不告知张宠信，致使张宠信摔倒受伤，花去医疗费2000元。根据《合同法》第四十二条故意隐瞒与订立合同有关的重要事实……之规定，李扬应当对张宠信的人身损害承担赔偿责任，即支付2000元的医疗费。

　　(3)李扬与张宠信约定于3月3日下午签订单元房买卖合同，而李扬在该日上午却突然提出其单元房不出售，应当属于违反了私法所倡导的诚实信用原则。因此，根据《合同法》第四十二条“有其他违背诚实信用原则的行为”之规定，李扬应当赔偿张宠信为此订约所支付的费用1000元。

　　综上所述，缔约过失责任的理论根据是诚实信用原则。当今社会正在呼唤诚实信用原则，有道是“人无信不立，国无信则衰”，因此，诚实信用原则是一个国家经济繁荣与社会发展的基础，也是市场经济秩序的基本内容。