房地产开发流程 合同的变更与解除

　　一、合同的变更

　　1、概念

　　合同变更有广义与狭义之分，广义的变更包括合同的主体与内容的变更。狭义的变更仅指内容变更。

　　合同的变更是指合同成立后，尚未履行或尚未完全履行之前，基于当事人的意思或者法律的直接规定，不改变合同当事人，仅就合同关系的内容所作的变更。

　　2、变更原因

　　(1)合同由于重大误解或显失公平的，当事人可请求人民法院或仲裁机构变更合同内容;

　　(2)因双方当事人意思表示一致，而对合同内容进行的变更;

　　(3)因选择权人行使选择权，而使选择之债变更为简单之债使合同变更;

　　(4)因法律直接规定而发生的合同变更。

　　二、合同的解除

　　1、概念

　　合同解除是消灭合同之效力的法律行为，有单方解除和双方解除之分。单方解除是指当事人一方根据法律规定或合同约定行使解除权，使合同效力归于消灭的意思表示;双方解除是当事人双方消灭有效合同的意思表示一致。因此，双方解除，是以解除合同消灭原有合同的效力，与单方解除不同。

　　2、条件

　　发生解除权的原因有法定和约定之分。

　　(1)法定解除权

　　①不可抗力：因不可抗力致使合同的既有目的不能达到，发生履行不能;

　　②预期违约：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　③当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　⑤法律规定的其他情形。

　　(2)约定解除权

　　约定解除权是指合同当事人在合同成立后生效前约定保留解除合同的权利。约定解除权既可为一方保留，也可为双方保留。