如何防范购买预售商品房产生的风险

　　因噎废食是不对的，关键是寻求解决的方法。购买期房减少风险的关键是选择有实力、信用程度高的开发商。

　　可以不夸张地说，有什么样的开发商就一定也只能开发出什么样的房子来。在楼盘的选择中，开发商是一个很重要的衡量因素，这就像买产品要看厂家一样。因为房子是一个很复杂的商品，涉及的技术问题、法律问题都很复杂，一个普通人很难完全把这里的事情都搞清楚，因此，开发商的因素就很重要。

　　那么，我们衡量开发商看些什么呢?

　　第一是开发商的实力。开发商的实力决定了它有没有能力来实现它的承诺，包括：资金实力，一个较大规模的小区建设是需要充足的资金供应的，实力不济的开发商就可能因为资金上的问题导致工程延期或者工程质量达不到要求，这方面你可以比较一下开发商的注册资金，现在通过工商部门或者网络都可以了解到企业的注册资金情况;运营实力，楼盘的开发以及配套设施、社区规划等都对开发商的运营能力有比较高的要求，你可以通过了解开发商方面的领导人物、它的核心团队以及跟你接触的销售人员来评价他们的素质，也可以了解开发商以前开发的楼盘情况。

　　第二是开发商的发展历史。从开发商的发展历史可以判断开发商是否具有运营目前楼盘的经验，而且时间比较长的开发商比较注重维护信誉，你还可以了解开发商以前是否有不守诚信的劣迹，对于以前的问题是怎么处理的。历史比较长的开发商也会更注意维护它的品牌信誉，因此在出现问题的时候比较积极负责。对于那些新成立的公司，购房者要特别谨慎，因为房产领域的利润很高，所以不排除一些不良开发商的短期行为，也就是为某一项目新成立一家公司，然后在收到房款之后以各种方式转移资金，以此来回避责任。

　　第三是开发商的口碑。开发商的口碑是开发商信誉的表现，“群众的眼睛是雪亮的”，一个能够赢得较好口碑的开发商必定在相关问题的处理上做得比较好。当然，开发商和购房者之间产生纠纷是难免的事，但开发商是不是认真负责的处理就很不一样。开发商的口碑可以通过各种媒体报道来了解，也可以在网上到开发商所开发的楼盘的业主论坛里去了解。

　　第四是开发商的相关证件。这些证件在考察开发商实力的同时，也是判断楼盘项目合法性的证明。包括七证二书。七证是指：(1)开发商营业执照;(2)国有土地使用证;(3)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证;(4)建设开工许可证;(5)预售许可证;(6)销售许可证;(7)银行按揭协议书。看这些证件，一是要了解项目的合法性，更要留意开发商已付了多少地价款，这从有多少面积已被批准规划及准许预售上就可以看出来。一个小区的面积少则十几万平方米，多则几十万平方米，大部分开发商都是采取滚动开发，先做第一期，资金逐步回笼后再分阶段开发后续工程。有些开发商的土地款是一次性付清，有些开发商则是分期付清土地款。由此，可以判断出开发商的资金实力，以及他们对做好项目的决心。这7个证件中，第2至第6个证件被称为“五证”，要注意这五证的用地范围、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。现在有的开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，因而，在其领取的商品房预(销)售许可证的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，有的甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，你要着重审查你所购买的房屋是否包含在预(销)售范围内。“二书”是指：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。购房者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目是否前后一致，是否同与你签约的开发商名称一致。

　　怎么了解开发商呢?在网络信息如此发达的今天，上网搜索一下就能找到相当多的线索。为了方便读者，这里列了一个表，将需要了解的信息按顺序分类供大家参考。

　　除了寻找比较好的开发商之外，购房者自己还应该多动脑筋，降低风险。购买期房时最好随工翟左度采用分期付款或按揭贷款，如果一次胜交齐房款，买方承担的风险很大，当然，你觉得你所购买房子的开发商完全是可以信得过的，也不妨一次付清，因为这样可以享受折扣的优惠。选购过程应保持冷静的态度，不盲目冲动。最好在充分考虑和确认后，直接与开发商商讨合同条款。买卖合同的签汀要慎重，因为这个签了，可不是一万、两万的定金，而是几十万的房款了。交付房款更要特别小心，不见兔子千万不要撒鹰。

　　对于一些没有取得商品房预售许可证的楼盘所进行的内部认购，我劝大家最好不要认购，即使是认购了最后签买卖合同的时候还是有很大风险的。

　　最后，签订买卖合同的内容要尽量细致，尤其是在期房买卖中，要把能想到的风险尽量写到合同里，具体确定出现问题以后的责任负担。广告中出现的以及开发商口头承诺的设施、条件等对你购房有实质性影响的内容要体现在合同中，而交房时间、房屋面积等不确定的内容也都要明确化。

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