绝大多数风险和纠纷都源于商品房预售合同制度

　　一、商品房本身状况的风险

　　二、商品房法律状况的风险

　　三、开发商资质、能力、诚信程度的风险

　　四、如何防范购买预售商品房产生的风险

　　从市场经济角度来看，几乎很少有行业的产品能像房地产行业那样，在半成品时期就可以以全价卖给市场需求方，这种制度设立本身就给市场供应方提供了市场交易中的优先特权。但很长时间以来，由于期房买卖中的价格优惠、选择余地大等优点，买房子时选择期房似乎已经成为顺理成章的事情。殊不知这些所谓的好处都是与高风险联系在一起的。

　　购买期房最大的风险在于购房者是根据图纸买房，看不到实物。2005年10月19日在中国消费者协会举办的“商品房销售模式研讨会”上，与会专家总结指出消费者购买期房存在的9大风险，即：

　　(1)商品房质量风险

　　(2)面积变更风险

　　(3)虚假宣传风险

　　(4)规划变更风险

　　(5)定金风险

　　(6)产权风险

　　(7)售房欺诈风险

　　(8)合同无效风险

　　(9)延期交房风险

　　这些风险总结起来包括三个方面的问题：

　　一、商品房本身状况的风险

　　广告给你的是口惠而实不至的东西。期房的特殊性决定了在你决定签合同并且给开发商掏钱的时候能看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个园区的效果图、样板房而已。这些东西都是不错的，你能想到的开发商基本都替你想到了，所以一般来说是比较满意的。从法律的角度来看，商业广告一般属于要约邀请，不具有法律的强制力。也就是说，广告只是开发商引诱你定约的招牌，具体的约定还得双方坐下来另行商谈。但是购房者却“一厢情愿”地认为广告上的就是开发商的承诺了，开发商这时也乐得打马虎眼儿，装作不知，等到交房的时候，一切不符会或迟或早暴露出来，这时你去找开发商他就会告诉你这样的不符是如何、如何合情合理，如何、如何与广告实质上是相符的，实在不行甩给你一句“广告是没有强制约束力的”，你最多愤愤地说上一句“真他妈强盗”，还能怎么样呢?至于一些精装修的房屋更是没有明确的标准，他说这就算“精”了，你能把他怎样?而样板房更是开发商不惜斥巨资修建的，当你想去对照与他理论的时候，样板房早就由于完成任务而消失得无影无踪了。有的人甚至讽刺说：“五光十色的样板房，就像旧式的女人，看着顺眼，或精致妩媚，或诱惑无限，但绝不给人惊喜。”

　　广告忽悠你没商量，可是就是写到合同里的也不一定能够完全兑现。很有可能房屋设施、质量、配套与约定不一致。其中最有可能的是开发商对房屋规划设计单方面做出重大调整。如改变了房屋的结构形式、户型、尺寸、朝向，影响到了房屋的功能，或者是外围环境发生重大变化影响到房屋的价值等。这些本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。而此时购房者往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而这种损失根本就没有约定也很难计算。就是这样，开发商还很有可能玩“偷梁换柱”的把戏，到时候拿出一张与现有房屋设计一样的图纸，倒显得是你无理取闹了

　　面积变更可能是最常见的设计变更，而且往往由于对面积约定的理解不同很容易造成说不清的纠纷。现在的面积可谓是五花八门，我前面提到过，大概有八九种：而开发商一般计价是以建筑面积为标准的，建筑面积由套内建筑面积和公摊面积两部分组成，因此很多购房者在交房时会突然发现整个商品房的建筑面积增加了但相应的却是公摊面积增加、套内建筑面积减少。但不论是面积的增加还是减少，误差一般不会超过3%，一旦超过了这个限制，购房者就可以退房了。这个火候掌握得还是很好的。即使是超出了3%，真到了退房的时候好多购房者并不情愿，因为再去寻觅一套满意的房子并不是一件容易的事。

　　房屋的结构设计一与约定不一致比起房屋有质量问题来也许就算“小事”了。如果出现质量问题等待你的也许就是马拉松似的鉴定和诉讼，搞得你身心俱疲，结果也只是一点赔偿。更坏的结果是除了判决书你什么都拿不到。

　　二、商品房法律状况的风险

　　有些开发商为了解决开发中资金不足的问题，很有可能将土地使用权和在建工程抵押给银行。我国法律允许以土地使用权、在建工程设立抵押，建设部制定的《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，可以以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投人资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保。但如果开发商在预售时隐瞒了抵押的事实，就会给预购人带来很大的风险。开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，这种损失预购人只能去向开发商追索，试想此时的开发商既然没有能力偿还银行债务又怎么有能力给你做出赔偿呢?在房屋预售中购房者本身承担的风险本已很重，如果再被执行抵押，就更是雪上加霜了。

　　工程建设由图纸上的房子变成现实的住宅以后，如果房地产开发商没有按约定支付工程价款，为了保护工程建设方的权益，《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”购买现房一般不会出现这个问题，但期房由于是房子建成之前就交了房款，这个时候工程建设方如果行使这项权利必然影响到购房者的利益。

　　我觉得这些还不算是最惨的。如果开发商的开发根本就是违法开发，那你买的房子就真是没有一点法律保障了。比如，开发商没有取得土地使用权，或者没有按照审批的用途使用土地，这样开发出来的房子就是彻头彻尾的违章建筑。几年前北京发生了一个案例。一家开发商违规开发了一片豪华住宅，有一百多户购房者都已经交了房款，但还是被全部推平了。随着推土机的轰鸣，成排的豪宅连同购房者半生的积蓄顷刻间灰飞烟灭了。这才真是人间惨剧。

　　三、开发商资质、能力、诚信程度的风险