商品房面积误差问题

　　商品房面积问题是一个复杂的问题，也是一个容易出现“猫腻儿”的地方。无论问题有多少，以下几个规则一定要掌握：

　　商品房面积不仅决定房价

　　商品房面积不仅决定房价，还是物业管理费、取暖费、公共维修基金支付的标准。房价固然高，几十年的物业管理费、取暖费、公共维修基金累计起来，也不是一笔小数目。举一个例子，一份合同，购买建筑面积是100平方米的房子，每平方米是5000元，如果开发商在交楼的时候商品房建筑面积“合法”变成了103平方米。那么购房者就多支付3平方米的房款，也就是15000元;此外每年还要多支付8元/(平方米/月)的物业管理费288元、暖气费90元，合计378元，这样70年合计是2.5万余元，这就是4万余元，如果再加利息等其他损失，可能要接近7万元钱，相当于房价的15%左右。

　　关于解约

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，出卖人交付使用的商品房套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　1.商品房面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;商品房面积误差比绝对值超出3010，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

　　2.买受人同意继续履行合同，商品房实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;商品房实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　请朋友们在签合同的时候一定要坚持保留这项“解约权”，给自己一个“退出”的机会。

　　关于测绘资格

　　商品房面积的测量报告必须由有资质的测量公司提供，第一是由国家测绘局主管，第二要颁发资质证，当你要看测绘报告的时候，一定要看这个测绘公司是否具有这些资格。

　　关于复测

　　购房人人住以后，可以组织全楼的业主或是成立业主委员会，进行集体复测，测量全楼的建筑面积、公摊面积等。只有这样才能测出商品房的实际面积，发现“猫腻儿”，也只有掌握了这个证据，才能向开发商索赔。这样做动作必须快，否则开发商有可能已经“金盆洗手”或是被宣告破产，不仅得不到赔偿，还要支出测量费用。