什么是物业管理合同?

　　(一)概念

　　物业管理合同，是指业主或业主委员会代表区域内的业主与物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等活动所达成的协议。

　　物业管理合同是物业管理企业在一定区域内开展物业管理的前提和依据。物业管理企业与业主、业主委员会系平等民事主体，物业管理企业的管理权源自业主的委托授权。这种授权通过物业管理合同实现。一旦业主委员会与物业管理企业签署了合同，双方的法律关系即告成立，双方都应遵守合同。

　　物业管理合同在《物业管理条例》施行之前，大多称之为物业管理合同，虽与条例规定的合同名称仅为二字之差，但却包含了不同的立法取向：物业管理合同强调的是“管理”;物业管理合同强调的是“服务”，突出了合同主体的平等性。

　　(二)特点

　　《合同法》中未单设物业管理合同，以其性质分析，属于提供服务的委托合同，业主委员会与物业管理企业形成委托关系。除具备一般委托合同特征外，物业管理合同还具有以下三个特点：

　　1.物业管理合同实现物业所有权与管理权的相对分离

　　业主享有对其财产占有、使用、收益、处分权利，也拥有对自己物业进行管理的权利。现代建筑物所有权归属错综交错，为协调众多区分所有人即业主间关系，保持整体生活秩序和谐，使专业物业管理成为必要。物业管理合同促成物业所有权与管理权的相对分离，物业管理企业依据物业管理合同，负责对物业的管理，包括物业的维修、养护、利用、一定的处分。

　　2.物业管理合同受到一定的国家干预

　　市场经济中的物业管理活动一般通过当事人自愿平等签订物业管理合同来进行。但物业管理涉及业主日常生活、城市正常秩序。从《物业管理条例》规定分析，物业管理合同的签订、履行等方面受到国家一定干预。如合同的主体资格方面，物业管理合同一方为委托方，即业主委员会，另一方为受托方，即物业管理企业。对于双方的资格，法律作了明确规定。委托方一般是业主委员会，不应是单个业主或部分业主，而业主委员会则须依法定程序选举产生。受托方也受限制，并非任何企业均能成为物业管理合同的受托方。我国对物业管理企业实行资质管理，物业管理企业只有依法申请领取资质证书，方可从事一定范围的物业管理业务，否则不具有订立物业管理合同的资格。

　　3.物业管理合同为要式合同，即应采取书面形式，《物业管理条例》第三十五条对此作了明确规定。

　　(三)基本内容

　　在物业管理活动中，合同起着非常重要的作用，它是进行物业管理的根据。物业管理合同一般应具备以下主要内容：

　　1.合同主体。一方为某物业的业主或业主委员会，另一方为有相应资质的物业管理企业。

　　2.物业管理事项。物业管理事项主要是指物业管理企业应当提供的内容，包括：(1)物业共用部位、共用设备、公共设施的使用、管理、维修和更新等;(2)物业管理区域内公共环境卫生服务;(3)安全防卫服务;(4)物业档案资料保管;(5)其他特别委托的物业管理事项。

　　3.服务质量。主要明确物业管理企业进行物业管理应达到的目标。

　　4.服务费用。指业主应当向物业管理公司交纳的服务费用，该费用应根据不同服务项目由双方协商确定，应当明确具体。

　　5.双方的权利义务。双方权利义务的具体内容与上述物业管理事项、服务费用等紧密相联。物业管理企业可以根据有关法律、法规规定，结合实际情况，制定物业管理的详细制度，如卫生公约、保安公约等;物业管理企业可依据物业管理合同、管理办法等对物业区域实施管理，收取有关费用;要求业主委员会或业主大会协助与支持;但对重大事项应当取得业主大会或业主委员会的同意。业主委员会享有对物业管理企业的服务进行检查、督促权利等。

　　6.专项维修资金的管理与使用。专项维修基金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金。根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品住房维修基金由购房者按购房款2%~3%的比例向售房单位缴纳，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有。物业管理企业根据实际需要提出使用计划，由业主委员会进行审议、监督。

　　7.合同期限。物业管理合同应当约定明确的期限，包括明确的起算、终止日期。

　　8.违约责任。合同应约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。

　　(四)前期物业管理合同

　　前期物业管理合同，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位与物业管理企业间对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序等活动所达成的协议。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”合同包含的主要条款可参照物业管理合同，具体由建设单位与物业管理企业间协商约定。前期物业管理合同具有短期过渡性特征，存在于业主或业主大会选聘物业管理企业之前的短暂过渡时间内。对买受人效力及合同效力终止时间，《物业管理条例》第二十五条作了规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业管理合同约定的内容。”前期物业管理合同约定有期限的，期限届满，效力自然终止;期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时，前期物业管理合同即终止。