物业管理纠纷案件的处理

　　——业主遭受财产损失或人身伤害而引发的纠纷

　　对于这类纠纷，主要可分为三种：其一，小区内业主因室内被盗，要求物业管理企业赔偿纠纷;其二，业主在物业管理区域内遭受人身伤亡，要求物业管理企业赔偿纠纷;其三，小区内存放车辆等被盗或者受到损害，要求物业管理企业赔偿纠纷。

　　对于业主室内财产被盗引起的纠纷，关键在于要查明物业管理企业对业主财产安全所应承担的义务范围。在(1)业主遭受了财产损失;(2)物业管理企业没有按合同约定提供本应提供的保安服务;(3)前两者之间有因果关系的情况下，物业管理企业承担与其过错相当的民事责任。

　　对于业主遭受人身伤亡要求物业管理企业赔偿纠纷，关键在于要明确物业管理企业对业主人身安全所应承担的义务范围，按物业服务合同约定及物业管理企业的过错等因素，考虑物业管理企业是否应承担民事责任。

　　区内存放的车辆等业主财产被盗或者受到损害而要求物业管理企业赔偿的，这一类案件与第一类纠纷一样，都是业主财产的损失，区别在于第一类案件中，业主的财产是由业主完全控制掌握，而这一类案件中的财产被盗或受到损害，则不一定在业主直接控制之下。该类案件中，物业管理企业是否承担赔偿责任，关键取决于物业服务合同对车辆管理行为的约定。

　　(1)双方约定车辆管理为保管合同关系时，如果约定了将车辆停放在指定车位即为保管物交付的，只要业主将车辆停放在指定位置，保管合同就生效，物业管理企业就应该承担保管责任;如果没有约定将车辆停放在指定车位即为车辆交付的，但双方办理了交付手续，也可以认定保管合同生效。

　　(2)双方未约定对车辆管理为保管合同关系时，如果按照车辆管理的规章制度，业主停放车辆必须办理交接手续，而且只有在查验停车凭证与车辆完全相符合后才予以放行的，则停放车辆的行为也构成保管物的交付，双方构成事实上的保管合同关系。如果没有办理车辆交接手续，或者虽然办理了停车手续，但并未严格查验手续，则认定双方不构成保管合同关系。