房屋租赁纠纷的处理

　　——对租赁房屋进行添附(包括装修)纠纷的处理

　　租赁房屋与其添附物，属于动产与不动产的附合。附合是指不同所有人的物密切结合在一起而形成新的物，对原物虽然尚能分明，但无法分离或者分离后会大大降低新物的价值。民法理论认为，不动产所有人可以取得添附于不动产的动产所有权。

　　动产与不动产附合，一般以不动产为主物，由不动产所有人取得附合其上的从物的所有权。对于不动产所有人取得添附物后，动产所有人能享有何种权利的问题，我国台湾地区民法第816条规定，动产因附合而为不动产之重要成分者，不动产所有人，取得动产所有权。但原动产所有人可依不当得利的规定请求其动产的价值相当的补偿。德国民法典第946条规定：“动产与土地附合成为土地之同一体的构成部分者，土地所有权扩充到该动产。”但应补偿动产所有人的损失。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条规定：“非产权人在他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”我国《合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以就租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

　　从以上规定看出，各国法律对添附物的处理都较为笼统，我国《合同法》将其区分为经出租人同意的添附和未经出租人同意的添附两种情况，但该规定还是比较原则、简单，不能适应司法实践的具体情况。而且仅仅规定了是否可以进行添附或者装修，而没有规定对于添附物如何处理。

　　我们认为，应根据承租人的添附或装修行为是否为善意而作不同处理。

　　(一)善意添附

　　所谓善意的添附，是指经出租人同意或者出租人明知而不予反对且符合承租目的的添附行为。对于善意的添附行为，应坚持符合社会效益原则予以处理。如当事人对添附物的处理有约定的，从其约定;没有约定但可以拆除且不会导致极不利益的，由承租人自行拆除;没有约定，又不能拆除或者拆除将导致极不利益的，应当由出租人折价补偿，但应扣除添附物的折旧。对于添附物现有的剩余价值，可先由当事人之间进行协商;协商不成，则由人民法院委托评估机构对装修物的价值进行评估。需要注意的是：(1)一般地，房屋添附物的使用年限应视为与租赁期限相符，因此，所谓价值评估主要是针对合同被撤销或者被解除，以及其他中途终止合同等情形而言。如合同属正常履行完毕的，原则上应认定添附物已没有残余价值。(2)如装修等添附对出租人确无利益的，则无需补偿，但承租人可以自行拆除。

　　(二)恶意的添附

　　所谓恶意的添附，是指未经出租人同意或者不符合承租目的的添附行为。对于恶意的添附行为，出租人可以请求承租人恢复原状并赔偿损失。承租人无权向出租人主张对添附物的补偿。