房屋租赁纠纷的处理

　　——承租人的同住人利益保护纠纷的处理

　　加强对合同同住人保护的必要性，这是根据诚实信用原则以及租赁合同性质而产生的。保护承租人的同住人是租赁合同的一项附随义务。对承租人的同住人的保护义务涉及附保护第三人作用合同制度。附保护第三人作用合同制度为德国判例法所首创，至《美国统一商法典》而发展完善，《美国统一商法典》中第2-318条所规定的利益第三人担保责任堪称附保护第三人作用合同的典范。该规定由于较好地贯彻了民法的诚实信用原则，同时又合理地保护了第三人的利益，备受各国重视。

　　附保护第三人作用合同，是指特定合同一经成立，不仅在合同当事人双方间产生权利义务关系，同时，债务人对于与债权人具有特殊关系的第三人，也应负有照顾、保护、通知等义务，债务人违反此项义务时，就该对特定范围的人所遭受的损害，也应依照合同法的原则，负赔偿责任。附随义务主要目的，在于加强保护与债权人具有特殊关系的第三人的利益。依照诚实信用原则以及合同的目的，合同上的注意、保护义务，不仅对合同相对人存在，而且也应延伸扩张到与相对人有特定关系的第三人。即合同上的保护、注意义务，原则上应延伸到因与债权人的关系而与债务人的给付发生接触，而债权人对其负有照顾及保护的人。房屋租赁合同中，与承租人共同居住的人(即同住人)并不是合同的当事人，出租人对其不负有给付义务，仅负有一定的注意及保护义务，该同住人除债务人违反此项义务(附随义务)时得依合同原则请求赔偿外，并无合同上的给付请求权。出租人对同住人基于合同承担损害赔偿责任的原因，首先，出租人应能认识到合同相对人对同住人的安全具有如同对自己安全一样的信赖。日常生活中，同住人与承租人具有十分密切的特殊关系，债务人基于合同对债权人负有注意、保护等附随义务时，显然应当注意到同住人的存在。出租人对与承租人关系密切的同住人，自然也应当负注意、保护等附随义务，出租人违反合同义务，不仅会给承租人造成损害，而且会及于同住人。其次，基于合同之诉提起损害赔偿，更有利于对同住人利益的保护，仅依侵权之诉起诉，对同住人保护不够周全。选择合同之诉，还是侵权之诉，对当事人具有不同意义。具体体现在：

　　1.归责原则不同。违约责任适用严格责任，不论合同当事人是否具有故意或过失，只要当事人未按约履行义务，而且不具有有效的抗辩事由，就必须承担违约责任;而侵权责任在各国法律中通常是以过错责任为归责的一般原则的，我国基本上采纳了这种做法。

　　2.举证责任不同。在合同责任中，承租人对租赁合同不履行的归责事由，不负举证责任，而出租人必须证明其没有过错，否则，将推定他有过错而承担责任;在侵权责任中，被害人对加害人的过失、故意，应负举证责任。“举证之所在，败诉之所在”。因此，举证责任的不同，直接关系到当事人的利益。

　　3.诉讼时效期间不同。大多数国家的民法典对合同之诉和侵权之诉规定了不同的时效期间，在我国则原则上是一致的，但《民法通则》第一百三十六条对于人身损害的侵权请求权，采取一年的短期时效，因此，对于同住人而言，选择合同之诉，更为有利。在加害于承租人或同住人的情况下法律只允许同住人提起侵权之诉，那么对同住人的保护是不周全的，甚至会造成不合理的结果。由此可见，将承租人的同住人，纳入《合同法》保护范围实有必要。现有法律、法规均提到承租人的共同居住人，而没有确定其范围。对于“同住人”的界定，实务界很不统一。同住人其实质就是受契约保护的“第三人”。依德国学者拉伦兹的见解，其范围应限于因与债权人具有特殊利害关系而债务人的给付亦对之发生关联之人。换言之，其范围应限于因债务人之给付受影响，而债权人对其祸福基于亲属、劳工、雇佣、租赁等具有人格法上性质的关系，对其负有保护、照顾义务的人。如债权人的妻儿、同住人、客人、受雇人。我们认为，应当严格把握同住人的范围，以免对出租人要求过于苛刻，使其承受过重的负担。

　　根据我国《合同法》第二百三十四条的规定，承租人生前的同住人有权承受承租权。承租人在租赁期死亡，其生前的同住人享有因租赁合同而产生的权利，同时要履行原合同的义务。同住人继承租赁权后，其享有的权利与承租人无异，承担的义务亦同。此类房屋租赁纠纷主要发生在同住人承受租赁权的过程中，即出租人侵害同住人的租赁权。如何认定出租人侵害同住人的租赁权?我们认为，只要有以下几种情形就可以认定出租人侵害同住人的租赁权：(1)承租人死后，出租人不经通知承租人的同住人坚持收回或者另租他人的;(2)无视承租人的同住人继续承租原房屋的请求，坚持收回或者另租他人的。