房屋拆迁纠纷的处理

　　——违反拆迁合同约定改变被拆迁土地用途纠纷的处理

　　实践中，存在着这种的纠纷：拆迁人在拆迁合同成立生效甚至履行后，又通过审批程序改变被拆迁地块的性质，如将绿化用地变更为商用住宅用地，或者拆迁人在拆迁合同履行后，又改变被拆迁地块的土地性质，将改变性质后的土地出让、转让，而受让人在该地块上建设居住用房，被拆迁人要求回迁或主张优先购买权，等等。

　　虽然《拆迁条例》于1991年6月1日就开始实施，并于2001年进行重大修订，但是该条例还是较为原则、简单，有些规定还有缺陷，尚不足以规范房屋拆迁行为，尚不足以解决实践中出现的大量的拆迁纠纷。比如，在城市房屋拆迁方面，有关行政管理部门的权利太大，其行使太过随意，动辄以“为了公共利益”、“进行旧城改造”、“对城市进行合理规划”为由划定拆迁范围，并对拆迁范围内的房屋进行拆迁。当前，有两种拆迁方式引起的回迁纠纷该如何处置值得探讨：一种是拆迁人在拆迁合同成立生效甚至履行后，又通过审批程序改变被拆迁地块的性质，如将绿化用地变更为商用住宅用地，被拆迁人要求回迁或主张优先购买权的纠纷;另一种是拆迁人在拆迁合同履行后，又改变被拆迁地块的土地性质，将改变性质后的土地出让、转让，而受让人在该地块上建设居住用房，被拆迁人要求回迁或主张优先购买权发生纠纷。如某市土管局下设(成立)土地储备中心，以旧城改造为名，负责该市房屋拆迁事宜。其操作程序如下：首先，土地储备中心作为拆迁人与被拆迁人订立拆迁合同，对该拆迁地块在拆迁后的土地用途不予明确或明确该拆迁地块用于建设公共设施;然后再改变该地块的土地使用性质，将该地块以所谓的“净地出让”出让或转让给其他单位，尤其是房屋开发商用于商品房的建设。

　　上述两类回迁纠纷的共同点在于被拆迁人改变拆迁地块的土地使用权性质为商品住宅用地，被拆迁人主张其应当享有回迁权或优先购买权。

　　该类纠纷该如何处置?我们认为，人民法院应当以民事案件进行受理，并对被拆迁人的回迁主张予以支持。

　　1.被拆迁人在签订拆迁合同时，有权自愿选择货币补偿还是产权调换的拆迁安置补偿方式。被拆迁人选择产权调换方式的，拆迁人应当提供一定数量的安置房屋供被拆迁人挑选，如被拆迁地块的土地性质仍为居住用房的，被拆迁人申请原地安置的，应当对被拆迁人予以就地安置。《浙江省城市房屋拆迁管理条例》对此作了明确规定。该条例第三十七条规定：“被拆迁地段用于同类商品房建设的，被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利。”

　　2.如果拆迁人在拆迁合同订立时被告知或者明确体被拆迁地块的土地用途为非居住用地，导致被拆迁人选择货币补偿或者接受异地安置。后拆迁人通过审批程序改变被拆迁地块的性质为商用住宅用地，或者拆迁人改变被拆迁地块的土地性质且将改变性质后的土地出让、转让，而受让人在该地块上建设居住用房的。该种情况实际上剥夺了被拆迁人选择补偿安置方式的权利以及优先购买的权利，被拆迁人可以拆迁人在拆迁合同订立时有欺诈行为，订立拆迁合同的基础已不复存在为由，根据《合同法》第五十四条的规定要求撤销拆迁合同。