商品房买卖合同纠纷司法解释第一条解读【司法解释的适用范围】

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第一条【司法解释的适用范围】

　　本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

　　本条是根据《合同法》第130条关于买卖合同的定义规定，对商品房买卖合同的解释说明，同时，也是对《商品房买卖合同解释》调整对象的具体规定。

　　本条是适用本《商品房买卖合同解释》的前提条件。因目前《合同法》对商品房买卖合同没有明确具体的规定，我们将以《合同法》关于买卖合同的规定为主线，对商品房买卖合同的主体、标的物及特征逐步展开说明，以便于全面理解和掌握商品房买卖合同的内涵，正确适用《商品房买卖合同解释》。

　　一、买卖合同

　　(一)买卖合同的含义

　　根据《合同法》理论，买卖合同是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方，他方支付价款的合同。其中依约定应交付标的物并转移所有权的一方为出卖人(或称卖方、卖主)，受领标的物并支付价款的一方为买受人(或称买方、买主)，出卖人交付的标的物称为出卖物。买卖合同作为社会经济生活中最基本、最典型、最普遍的商品交换形式和法律关系，在各国债法或者《合同法》的立法中都是最基本的一类合同，并置于各种合同之首着重予以规定。从各国立法看，买卖合同有两种含义：一是买卖合同仅限于实物买卖，买卖合同的出卖人应向买受人转移财产所有权，买受人应支付相应价款。英美法采此含义。二是买卖合同为当事人买卖财产权的协议，出卖人应将财产所有权及其他的财产权转移给买受人，买受人支付相应的价款。《日本民法》采此含义。根据我国《合同法》第130条、第132条的规定，我国采纳买卖合同的第一种含义，买卖的标的物也限于实物，不包括权利。具体来说，我国《合同法》上的买卖合同有以下含义：(1)买卖合同是当事人双方的法律行为;(2)买卖合同是约定一方转移标的物所有权的协议;(3)买卖合同是约定另一方支付价款的协议。根据现行法律规定，凡是具有《民法通则》规定的民事主体资格的公民、法人、其他组织均可作为买卖合同的当事人。而作为买卖合同的标的物，则应具有以下特征：(1)标的物为出卖人所有或者有权处分的物。(2)标的物须非为法律、行政法规禁止或者限制流通的物。(3)标的物无须现属于出卖人。(4)标的物无须是现已存在的物，将来生产或者制作的物也可成为买卖合同的标的物。(5)标的物无须买卖时就已特定，非特定物也可成为买卖合同的标的物。(6)标的物须非出卖人为特定买受人制造或者由买受人提供制造所需要的材料的物。土地使用权转让合同、知识产权转让合同、股票等有价证券的转让协议等因其不转移标的物所有权，所以不属于买卖合同调整的范围。

　　(二)买卖合同的法律特征和种类

　　根据买卖合同的含义，其法律特征概括如下：

　　1.买卖合同是出卖人转移标的物所有权与买受人，买受人支付价款的合同。出卖人不仅要将标的物交付给买受人，而且还要将标的物的所有权转移给买受人，这是买卖合同的基本法律特征，也是区别租赁合同、借用合同、保管合同的关键。同时，买受人受领标的物还应支付相应价款，支付价款是取得标的物所有权的对价，是以货币换取物的所有权。这一特征又使买卖合同与其他转移财产所有权的互易合同、赠与合同相区别。

　　2.买卖合同是诺成的、双务的、有偿合同。买卖合同自双方就出卖标的物的意思表示协商一致时起，即已成立生效，而不以标的物的交付为成立生效要件。合同成立生效后，出卖人负有交付标的物并转移所有权给买受人的义务，买受人负有向出卖人支付价款的义务，双方均享有权利，也负有相应的义务。出卖人取得价款和买受人取得标的物所有权是互为对价的。

　　根据现行立法和《合同法》理论，买卖合同包括有六种特殊类型的合同：(1)房屋买卖合同;(2)分期付款买卖合同;(3)凭样品买卖合同;(4)试用买卖合同;(5)招标投标买卖合同;(6)拍卖。此外还有参照买卖合同规定的互易合同和其他有偿合同。

　　二、房屋买卖合同

　　(一)房屋买卖合同的概念、特征

　　依上述，房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款;(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续;(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

　　(二)房屋买卖合同的标的物——房屋

　　房屋买卖合同属于特殊的买卖合同，其原因就在于买卖的标的物房屋是一种不动产。因此，有必要对房屋予以简要说明。严格从房地产法律关系讲，房屋属于不动产，它只能附着于土地之上，与土地具有不可分性，因而，房屋买卖的标的物不仅仅是房屋，还应包括房屋占用范围内的土地。而我国的土地属于国家所有或集体所有，房屋的所有权人对其房屋占用范围内的土地只享有使用权而没有所有权，由此决定了在因买卖行为发生房屋所有权转移时，其占用范围内的土地使用权也应随着转移。但因现今房屋建设绝大多数为高层建筑，所以，房屋买卖一般不考虑土地使用权问题。关于房屋的概念，按照学理解释，房屋是指建筑于土地之上的供人居住和从事营业或者其他社会活动的建筑物。在法律上，房屋一词不仅包括住宅或办公楼，而且还包括一切有四壁的建筑物，如饭店、剧院、体育馆、仓库、地下室等，而桥梁、纪念碑、公路、城墙等地上建筑虽称为建筑物，但不属于房屋。房屋应当定位于有一定空间供人居住或用于其他用途的建筑物。而根据《城市房地产管理法》第2条第2款的规定，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。所谓建筑物是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的场所。所谓构筑物是指在土地上建设的人们不直接在内进行生产和生活活动的场所，如水塔、烟囱、桥梁、蓄水池等等。《城市房地产管理法》所说的房屋，我们认为这主要是从房地产管理的角度，为便于统一规范和管理，对所有人工设施做的广泛概括说明，这也符合房地产法律关系。但从单一的房屋买卖法律关系出发，我们认为，作为买卖合同标的物的房屋应仅限于《城市房地产管理法》规定的建筑物，也就是狭义上的房屋。从审判实践和社会生活实际情况看，构筑物一般是建设单位受公民、法人或其他组织的委托而代为建造的，这种代为建造属于加工承揽合同关系，而不是房屋买卖合同。