当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定力理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

　　当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　本条是关于商品房买卖合同附生效条件问题的规定。

　　对商品房预售来说，由于销售时该商品房尚未建成，此时因标的物不存在，则于其上也不可能成立所有权或其他物权，不可能产生现实的该房屋的物权变动问题，但是该商品房终究会竣工，那时其所有权或其他物权也均会实现。既然房屋所有权终有实现的可能，则在其确实的实现之前，预售人就有将其再行转让给第三人的可能，而预购人是无法通过现实物权登记办法来控制预售人的处分行为的，因此就需要设定一种制度来进行充分的救济，这在大陆法系的有些国家和地区是采取不动产预告登记制度的。商品房预售登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记，或称预登记。所谓预告登记或预登记，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。预告登记是德国中世纪民法创立的制度，日本民法称为假登记，我国台湾地区土地法第79条使用了预告登记的概念。预告登记是一种特殊的不动产登记，一般的不动产登记登记的权利是不动产物权，如所有权、抵押权等，而预告登记登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，预售人如果将该房屋出卖给第三人，由于预购人的预告登记在先，该第三人不能通过登记取得所有权。故预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。在预售登记作出以后，将使预购人取得对未来房屋所有权移转的期待权，只要预购人履行完毕了买卖合同中规定的义务并办理了登记过户手续，便应当取得房屋的所有权，这种期待权应当受到法律的保护。由于预购人办理了登记手续，从而对期房的买卖进行了公示，因此这种期待权应当具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记以后，预售人不得将期房进行一房数卖，否则，预售人违反房屋预售登记的内容所作出的处分房屋权利的行为无效。商品房预售登记的效力主要在于使预购人取得如下权利：第一，优先购买权。这就是说，通过预先登记，预购人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利。所谓特定，不是指整栋大楼，而是指预售合同中约定的特定的房屋。如果没有预售登记，也没有办理按揭，预售人即使已经交付了房屋，预购人享有的权利仍然只是一种合同债权。这种权利因很难产生对抗第三人的效力，所以通过登记的方法预先予以公告，从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使该项请求权具有了对抗第三人的效力。第二，期待权。即通过预售登记，将使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权，只要预购人履行完毕了买卖合同规定的义务并办理了登记过户手续，便应当取得房屋的所有权，这种期待权应当受到法律的保护。由于预购人办理了登记手续，从而对期房的买卖进行了公示，因此这种期待权应当具有对抗第三人的效力。在我国，商品房预售合同登记是商品房预售管理的一部分，有较强的行政性质，与其他不动产登记一样，商品房预售合同的登记机关是行政机关，即各级政府中的房产管理部门和土地管理部门。根据《城市房地产管理法》第44条第2款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”我国法律规定商品房预售合同需要登记，旨在通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。需要说明的是，我国的登记备案制度并不完善，比如存在不便查询、公示程度差等问题，因此不能等同于国外的不动产预告登记制度。在起草本司法解释的过程中，本来也想规定优先购买权的效力问题，但争议比较大，实践中存在不少难点，故我国的商品房预售登记主要侧重于行政管理方面。

　　从法理上讲，合同的成立，在一般情况下是指各方当事人意思表示一致。合同成立的要件非常简单，一是要有两个或两个以上的当事人，二是当事人的意思表示一致。合同的生效是指必须具备一定的要件后，才能产生法律上之效力。也就是说，合同成立后，能否发生法律效力，并非合同当事人意志所能决定，只有符合生效条件的合同，才能受到法律的保护，才能产生当事人所预期的法律后果。已经成立的合同的效力，可以有三种不同的情况：一是依法成立的合同，自成立时生效。二是效力待定的合同，包括无民事行为能力人或限制民事行为人所签订的合同;因欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或显失公平等意思表示有瑕疵的合同;无权代理、无权处分而订立的合同。三是无效合同，主要是《合同法》第52条所规定的五类合同。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

　　商品房预售合同登记性质属于预告登记，而预告登记的目的在于使已经成立并生效的请求权具有对抗第三人的效力。登记并非请求权成立、生效的要件，只要当事人之间达成合意，合同便得以成立，请求权也随即在当事人之间产生。商品房预售合同作为不动产买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效，登记仅是物权变动的生效要件。如果因为预售人未进行预售合同登记，从而导致合同不能有效的成立，预购人就无法依据合同向预售人请求实际履行或者请求违约赔偿，这样对预购人是极为不利的。本来立法的初衷是通过预售登记对预售行为是否合法进行实质审查，审查预售人是否符合有关的资质要求，预售人是否已按照法律要求取得土地使用权并办理了预售许可证等等，从而降低房屋预售市场的风险，保障房地产市场的安全，保护预购人的利益。预售合同登记的作用是为了加强对预售商品房的管理，并使经登记的预购人的权益具有普通债权所不具备的排他性。但如果仅仅因为预售人未进行预售合同登记而使预售合同无效，损害的只能是预购人的利益，与立法的初衷相悖。我国现行法律将商品房预售合同登记规定为预售人即开发商的法定义务，如果认为此登记为合同的生效要件，那么只要开发商一天不履行该法定义务，预售合同便一天不能生效。其后果必然是开发商怠于登记，在出现对自己不利的情况时主张合同无效。尤其是在遇到房价上涨时，开发商很可能将商品房再次高价出售并对高价预售予以登记，又以合同未登记为由向前一预购人主张合同无效，而前一预购人却无法追究开发商的违约责任。因此，如果认为未办理登记手续的预售合同都是无效的，可能会使许多正当的交易被消灭。从保护预售关系中弱势主体预购人的角度而言，预售合同登记也不是预售合同的生效要件。与现房买卖不同，商品房预售在合同订立时，作为买卖标的物的房屋可能仅仅是表现在设计图上的东西，房地产开发商一方面已经收取了预购人的购房款，另一方面在约定的交付期限到来时，能否按照约定履行仍然是一个未知数。对于预购人来说，房款已经支付了，将来能否得到约定的房屋面临巨大的风险。在预售关系的当事人之间，房地产开发商作为预售人无论在专业技术还是经济实力方面均属于强者，而预购人则处于弱者地位。为了防止开发商投机取巧，借预售之名骗取资金，损害预购人的利益，扰乱市场秩序，有必要对预购人的利益加以特殊保护。预售房屋在建成之前有许多不确定因素，使得预购人所面临的风险要比一般的现房买卖大得多。实践中经常出现的情况主要有：一是预售房屋不能按期竣工给预购人带来的损失;二是预售人借口房价上涨而要求预购人追加约定以外的款项;三是房屋竣工后的质量与合同约定的质量相差甚远。考虑到预售房屋是建立在买方向卖方融资的基础之上，所以从民法的公平原则出发，应当侧重平衡预售合同当事人双方的利益关系。