《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第九条【欺诈行为与惩罚性赔偿】

　　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　本条是对出卖人实施欺诈行为，导致合同无效或者被撤销、解除的责任承担问题。

　　因本条也涉及到惩罚性赔偿责任的承担，为正确理解和严格掌握适用惩罚性赔偿责任，依据司法审判实践中存在的因出卖人欺诈引发的大量纠纷案件类型，本条采用列举的方式，将应适用惩罚性赔偿的三种欺诈行为作出明确规定。《商品房买卖合同解释》对出卖人三种欺诈行为的认定，主要是根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定。下面就本条所涉及的问题，作一简述。

　　一、关于因欺诈订立的合同及其效力问题

　　所谓欺诈(fraud)，是指以使他人陷于错误而为意思表示为目的，故意陈述虚假事实，或者隐瞒真实情况的行为。因欺诈订立的合同，是指当事人一方实施欺诈行为而与对方订立的合同。由于欺诈违背了民法诚实信用的基本原则，破坏了市场交易秩序，并能影响到合同的效力。因此，各国民事立法对欺诈行为均采取否定态度，并对因欺诈订立的合同效力及欺诈行为应承担的责任作了明确规定。现就各国对欺诈的有关规定作一简要介绍，以供评鉴。

　　(一)大陆法系国家关于欺诈的立法规定

　　《法国民法典》第1116条第1款规定：“如当事人一方不使用欺骗手段与伎俩，另一方当事人显然不会与之缔结契约，在此程度，欺诈为契约无效之原因。”根据该条规定，欺诈应具备以下条件：(1)欺诈行为的存在。欺诈行为同时包括物质的因素、精神的因素和不公正性。物质因素即行为人阴谋策划，着手实现其欺骗计划。同时，一定条件下，对涉及相对方当事人利益的情况保持沉默，也可构成欺诈，此为消极欺诈。精神因素是指行为人具有欺诈的故意，即有意使用使相对方上当受骗。不公正性是指欺诈因违反了道德的要求，即构成欺诈的谎言必须达到一定严重程度，必须违背了商业习惯。(2)欺诈行为应为一方当事人所实施。根据法国最高法院判例确定的原则，欺诈行为应系直接由一方当事人实施，如欺诈行为系第三人实施，则当事人仅有权请求第三人赔偿损失。当合同当事人一方与第三人恶意串通时，由第三人实施的欺诈行为应导致合同无效。由第三人的欺诈而引起的误解，其性质如属于可导致合同无效的误解范围，合同应归于无效。(3)欺诈行为对合同的订立具有决定性作用。即欺诈对合同订立所起的作用为主要作用而非次要作用。所谓欺诈的决定性特点，指合同一方当事人的误解为欺诈行为所引起，如无欺诈行为，一方当事人就不会订立合同。

　　对因欺诈订立的合同效力问题，《法国民法典》第1117条规定：“因错误、胁迫或欺诈而订立的契约并非当然无效;此种契约，依本编第5章第7节规定的情形与方式，仅产生请求宣告无效或宣告其应予撤销之诉权。”据此，受欺诈而订立的合同相对无效。当事人可请求确认合同无效，如当事人认为其某种利益系于合同的履行，可不请求确认合同无效而仅请求赔偿损失。此外，由于合同无效而导致受欺诈人的损失，欺诈人应予赔偿。

　　《德国民法典》第123条规定：因被欺诈而做出意思表示的，表意人可以撤销意思表示;欺诈系由第三人所为的，对于另一方所作的意思表示，只有当另一方明知或者可知欺诈事实时，始得撤销。由此可见，德国对因欺诈而订立的合同是作为可撤销合同，与法国欺诈导致合同无效的规定不同。

　　(二)英美法系国家关于欺诈立法的规定

　　英美法国家将欺诈称为“欺诈性虚假陈述”、“欺骗性的不正确说明”等，是指当事人一方在签订合同之前所作的不真实的陈述，目的是诱使另一方当事人订立合同。在英国，对虚假陈述行为的规范主要是根据《1967年虚假陈述法》。该法将虚假陈述分为3类：一类是欺诈性虚假陈述;一类是疏忽性虚假陈述，一类是完全无意的虚假陈述。根据3类行为的主观过错程度，在对合同效力的处理上也有所不同。欺诈性虚假陈述，是指当事人一方在订立合同之前，为吸引对方订立合同而对重要事实所故意作出的不真实的陈述。英国法规定，蒙受欺诈的当事人一方可以请求赔偿损失，并可撤销合同或者拒绝履行其合同义务。疏忽性虚假陈述，是指当事人一方在订立合同之前，应为疏忽的过失而作出了能够吸引对方订立合同的不真实的陈述。对此行为，对方当事人有权请求损害赔偿，并可撤销合同。但法律同时还确认法国或仲裁员有自由裁量权，可以宣布合同仍然存在，同时裁定以损害赔偿代替撤销合同。完全无意的虚假陈述，是指当事人一方为了订立合同，在订立合同之前，既非故意，也没有疏忽，而是完全在无意的情形下所作的不真实的陈述。对受到完全无意的虚假陈述影响的当事人一方也可以撤销合同，但无权主动要求损害赔偿，只能由法官或仲裁员根据具体情况，酌情裁定是否可以以损害赔偿代替撤销合同。对于当事人在签订合同过程中的沉默或者不披露信息，英国《合同法》的基本规则是：沉默一般不构成虚假陈述，但当事人的某种影响到信用的行为却可能构成虚假陈述。

　　美国法关于虚假陈述的规定同英国法规定基本相似。在美国法院的判决中，虚假陈述大致可分为两种情形：一种是虚假陈述方对被陈述方进行了引诱，这种情形是常见的、典型的情形。其结果是被陈述方有权撤销合同。另一种情形是虚假陈述涉及到合同本身是否存在，这种情形仅在极少的情况下发生。美国法院在解决有关虚假陈述的合同争议时，主要考虑的是在保护被虚假陈述方与稳定合同关系之间实现一种平衡;基于维护社会道德和公平正义的需要，必须为被虚假陈述方提供必要的保护，允许其在适当的情况下撤销合同;另一方面，为了使业已订立的合同尽可能地得到履行，又不应当让被虚假陈述方轻易地撤销合同。美国法规定，只有具备以下4个条件，受欺诈人才能撤销合同：(1)陈述与事实不符;(2)陈述是欺诈性的或者是重大的;(3)被陈述方对陈述产生了信赖;(4)被陈述方的依赖是有正当理由的。