第十条【第三人主张商品房买卖合同无效】

　　买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

　　本条主要规定了因恶意串通导致合同无效的处理。

　　一、恶意串通的概念

　　恶意串通概念系从我国《民法通则》的规定而来，该法第58条第1款第(四)项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。《合同法》第52条第1款第(二)项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。但是对于何谓恶意串通，我国法律没有明文规定。我们按照《民法通则》及《合同法》确定的原则，来认识恶意串通的含义。

　　恶意串通是我国在民事立法中使用的法律术语，在我国民法理论中与恶意串通相对应的民事行为是串通虚假行为。按照我国的民法理论，串通虚假行为是指表意人与相对人串通合谋实施的与其内心意思不一致的法律行为。例如，某机关的负责人向某设备公司购买电脑器材，价金为10万元，但该负责人要求开11万元的发票，该公司同意并作出上述行为，就是一个串通虚假行为。台湾学者对串通虚假行为的定义为通谋虚伪表示，它是指表意人与相对人通谋而为虚伪的意思表示，其适用对象包括契约、合同行为，及有相对人的单独行为等，无论其为财产上行为(如通谋虚伪买卖不动产，并转移其所有权)或身份行为(如通谋虚伪假离婚)，均有适用余地，但对无相关人的单独行为，则不适用之。德国民法将串通虚假行为定义为虚假行为，德国学者认为在虚假行为中，表意人仅仅是虚假地发出了一项需受领的意思表示，而受领人是同意的。在这里，双方往往不仅对这种保留心照不宣，而且还着意加以约定。从以上各种理论的介绍中可以发现，我国、我国台湾地区及德国民法理论界均认为串通虚假行为为表意人与相对人合谋实施的与其内心表示不一致的民事行为，该行为是一种虚假的意思表示，一般由四要件构成：(1)须有表示行为，表示行为是民事法律行为的一般成立要件，串通虚假行为虽是不真正的民事法律行为，也应具备这个要件。(2)须表示与内心目的不统一，就是行为所表现出来的目的同当事人之间的真实目的不同，如我们上面提到的案例，发票上书写的价款11万元与当事人间真正达成的买卖价款的数额是不一致的。(3)须有虚伪的故意，当事人之间表示行为的目的同其内心目的不统一是处于当事人的故意，而非错误。(4)须其非真意的表示是同相对人的通谋实施的，也就是说相对人真切的了解表意人的真实意思，却配合表意人的虚假行为为民事法律行为，从而体现出通谋的意思。

　　恶意串通理论上的依据是串通虚假行为理论，但是我们的民事立法发展了串通虚假行为理论，赋予恶意串通更丰富实际的内涵，《民法通则》规定的恶意串通，应理解为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。这一概念与法学理论串通虚假行为的不同之处在于恶意串通行为不仅包括表意人与相对人合谋实施的与其内心真实意思不一致的民事行为，也包括表意人与相对人合谋实施的与其内心真实意思一致的民事行为。而且它通常是表意人与相对人通某实施的与其内心真实意思一致的行为，与内心真实意思不一致的行为为特例，且它以损害国家、集体或者第三人利益为目的。它具有以下特征：(1)当事人双方出于恶意，即明知或者应知某种民事行为将造成国家、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。因恶意串通而成立的合同当事人均出于故意，这种故意的本质在于通过损害他人的利益而获取自己的非法利益。当然，因恶意串通而成立的合同不以行为人已经或必然获得非法利益为必要条件。双方当事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。(2)当事人之间互相串通，都希望通过实施某种行为损害国家、集体或者第三人的利益。共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示，而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的目的非法，而用默示的方式表示接受。(3)当事人互相配合或者共同实施了该非法行为。它强调的是当事人的实施行为的恶意通谋性。

　　恶意作为相对于善意的概念，起源于罗马法，但罗马法上没有明确对恶意予以定义，而是将它与善意放在一起出现，通过具体的恶意占有制度得到体现。《牛津法律大词典》载，恶意是用于行为人不诚实的心理状态的一个术语，既其明知缺乏权利或者不相信他的行为具有合法正当的理由，而故意为之。根据《民法通则》的规定，我们司法实践中掌握的恶意为行为人于行为时明知其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而为之为恶意。确认行为人行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利的标准是如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道即为应当知道。下面这一案例可以帮助加深对恶意串通行为的认识。针棉进出口公司与远东房地产公司、国际信托投资公司商品房预售合同案，1993年9月18日，针棉进出口公司与远东房地产公司签订《定购综合楼合同》，约定远东房地产公司将在新华路232号建造的综合楼远东花园大厦连同该大厦所占用的5亩土地的50年使用权一并销售给针棉进出口公司。该大厦建筑面积15000平方米，每平方米售价为3978元。从1993年9月22日至1996年9月16日，针棉进出口公司按约定分13次共向远东房地产公司付款56957800元，另以远东房地产公司违约为由分4次从应支付的工程款中扣留135万元作为违约金，远东房地产公司对此无异议并开具了收据。1995年3月，远东房地产公司与国际信托投资公司先后签订了8份《抵押贷款合同》，约定国际信托投资公司贷给远东房地产公司4200万元，还款期分别为1995年11月或12月。远东房地产公司将远东花园大厦包括大厦占用的5亩土地的使用权抵押给国际信托投资公司，期限至1996年12月。双方按规定办理了抵押登记。按贷款合同约定，前述贷款应用于远东花园大厦的建设，但远东房地产公司未将该款用于远东花园大厦的建设，贷款期满后未偿还。签订《抵押贷款合同》时，国际信托投资公司的法定代表人由远东房地产公司的法定代表人兼任。在这一案例中，人民法院认定远东房地产公司在与针棉进出口公司签订《定购综合楼合同》，收取针棉公司定购款后，又与国际信托投资公司签订《抵押贷款合同》，在未告知针棉进出口公司或者征得其同意的情况下，将已预售的远东花园大厦及大厦占用的土地使用权抵押给国际投资公司，而国际投资公司的法定代表人与远东房地产公司的法定代表人为同一人，即国际投资公司明知该用于抵押的大厦及土地使用权已经预售转让，仍与远东房地产公司签订抵押合同，显属双方恶意侵害针棉进出口公司的利益的行为，故依照《民法通则》的规定，认定该行为属于恶意串通行为。