第十一条【房屋的转移占有及风险转移】

　　对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。

　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　本条主要规定了房屋的交付使用、风险转移及买受人受领迟延问题。

　　一、关于对房屋的转移占有视为交付使用问题

　　占有的概念起源于罗马法，在随后的法律发展中，大陆法系国家均将占有设立为物权法上的制度。但由于各国对占有本质理解的不同，对占有概念含义的确定也不同。故我们理解占有的概念，首先要研究占有的本质。关于占有的本质是权利还是事实，有不同的学说，各国的立法也不尽相同。在罗马法中，不同时代的法学家对占有的本质的认识是不同的。罗马古代的法学家一致认为，占有是事实，但具有一定的法律效果。帝政后期，有的学者主张占有为一种权利，也如物权一样，可以援用救济程序加以保障。在近代民法中，有占有本质事实说，其学说认为，占有仅系一项事实而非权利，但此项事实在民法上却有一定的效力，受法律保护，具有法律意义。这种保护系对物的事实状态的保护，是否具有法律上的正当权利在所不问。占有本质权利说认为，一切权利系由法律保护的一定事实关系而发生。占有本身虽系一种事实，但法律予以保护而赋予其一定的效力，使占有人享有由占有所发生的利益，所以应称其为权利，而且这种权利直接行使于物上，与所有权及其他物权均属相同。占有本质法律关系说认为，占有是某人和物之间针对另一人所形成的关系，是一种法律关系，并非是事实或是权利。由于它是一种法律关系，所以要根据法律规则来解释一系列的事实。国际上的通说认为占有是一种事实。在我国，存在着事实说与权利说。事实说认为占有是一种事实，由于社会赋予实际占有以法律的规定，实际占有才具有合法占有的性质，即私有财产的性质。它作为一种事实的状态存在着，对物行使一种事实上的管领力。法律对物的事实管领力的保护，不问其是否具有法律上的正当权利。这主要是对非所有权人行使占有而言的，在占有人取得所有权后，这种事实的状态可能会变成一种占有的权能。权利说认为，占有作为所有权的一项权能存在，同使用、处分、收益共同构成所用权的四项权能，是民事权利之一。但是占有作为一项权能存在必须存在一个所有权，在所有权人处占有是一项最基本的权能。然而，占有作为一种权能所有权是可以通过民事法律行为让别人行使的。占有本质事实说是我国法学理论界的通说。按照这种通说，占有具有如下特征：(1)占有以物为客体。这里的物指的是有体物，包括动产和不动产，也包括无形物，例如电力、煤气等无形物。但是作品等无体物虽然是著作权的客体，但却不是这里指称的物，同样对于不因物的占有即可成立的财产权，如地役权等也不能成为占有。(2)占有是对物有事实的管领力。所谓有事实的管领力，是指对物有实际上的管理力，是人对物有确定、现实的支配状态，并排除他人的干涉。(3)占有是一种为法律保护的事实。占有的本质虽然是事实而一不是一种权利，但这种事实如同权利一样得到法律的保护。通过上面的介绍，不论占有本质权利说还是事实说，都认为占有在法律上应受到的保护是相同的。通过对占有本质的分析，我们得出占有的概念为占有是一种人对物的一种控制与支配状态。它可因享有所有权、他物权、债权或者其他权利而发生，也可因某种缺乏权利依据的行为以及单纯的自然事实而发生。控制是指物处于占有人的管理或影响之下。支配是指占有人能够对物加以一定的利用。我国法律没有设立专门的占有制度，在我国物权法草案中，学者们一致的观点认为我国物权法应建立完善的占有制度，理由是因为他物权人不享有所有权，在其权利受到侵害的情况下，不能根据所有权，而只能根据合法占有提起诉讼，这是有必要设立对占有的保护制度，从而为他物权人提供更充分的保护。且通过合同上的请求权保护承租人、保管人、借用人等依据合同所享有的占有权是十分必要的，但合同的保护方法受到合同相对性规则的限制，合同债权不能对抗第三人，如合同之外的第三人侵害了合同当事人的占有权，则很难通过合同的方法来保护，因此，必须建立占有制度，这样由于占有产生的占有权可以对抗第三人，在占有受到第三人侵害时占有人可以依据占有权向第三人主张权利。而且我国物权上的一些制度的确定离不开占有制度的建立，如取得时效等。

　　占有因其状态的不同而有不同的分类，而不同种类的占有产生的法律效果也不同。占有主要有如下的种类：有权占有和无权占有、直接占有和间接占有。(1)以是否有法律原因为标准将占有分为有权占有和无权占有。具有法律上的原因的占有视为有权占有，该法律上的原因或者根据在学说上称为权源(或本权)。例如，地上权人、承租人、借用人占有标的物乃是基于相应的权利而产生，故称为有权占有。相反，没有法律上的原因行使占有变为无权占有，例如，强盗对赃物的占有就是一种无权占有。区分两者的目的在于两者受法律保护的程度不同，在有权占有，只要占有的权源继续存在，占有人就可以拒绝他人要求交出占有物;在无权占有的情况下，占有人有交出占有物的义务。(2)以占有人是否直接占有标的物为标准可分为直接占有和间接占有。凡是直接对于物有事实上的管领力者，称为直接占有;自己不直接占有某物，而对于直接占有物的人，基于一定的法律关系有请求返还权，因而对其物有间接管领力之占有，称之为间接占有。对于间接占有需要几点说明：①必须对他人所谓的占有享有的返还请求权是基于一定的法律关系，如果缺乏相应的法律关系即使是有返还请求权也不能谓之间接占有。例如，对于被盗的物，所有权人有返还请求权，但缺乏相应的法律关系，不能谓该所有人享有一项间接占有。②间接占有是基于直接占有而产生，间接占有不能独立存在。③这里所指的法律关系是从外观判断的，也就是说，已经成立的法律关系因故终止和无效是不能影响间接占有的存在的。④直接占有人的占有一般是自间接占有人处取得，但并不以此为限，例如占有改变的情形，直接占有人就不是从间接占有人处取得。⑤间接占有不以一层为限，而可以存在多层的情形。