第十五条【商品房买卖合同解除权的行使和期限】

　　根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

　　本条是关于合同解除的条件、合同解除权的行使期限及合同解除权消灭的规定。

　　一、合同解除概念

　　合同解除概念，在各法系学者间，向有分歧。争议的焦点在于合同解除是否包括协议解除、约定解除。大陆法系学说一般认为协议解除非以解除权存在为必要，协议解除是双方同意的行为，因而不属于合同解除范畴。英美法系的合同解除有广义和狭义两种。其狭义的合同解除相当于大陆法系的合同解除，是指当事人一方违反条件(在英国法上)或重大违约(在美国法上)时，对方当事人行使解除权，使合同关系向将来消灭的现象。英美法系把广义的合同解除称为消灭，它与合同消灭是同义语。这样，合同不仅可以由于违约解除，还可以由于双方协议、履行、合同落空而解除。

　　协议解除，大陆法系称之为“合意解除”、“解除契约”或“反对契约”，是指合同有效成立之后未履行完毕以前，当事人通过协商使合同效力消灭的双方法律行为。约定解除则是当事人按合同约定的解除权解除合同。法定解除则是当事人依照法律规定的解除权而解除合同。从性质上看，协议解除和约定解除均是合同自由原则的体现，而法定解除则体现了法律干预。协议解除和约定解除是意思自治原则的应有之义，当事人有权订立合同，亦有权解除合同。而法定解除的解除权属于形成权，形成权只能由法律明确规定，没有法律明确规定，当事人一方是无权解除合同的。而协议解除、约定解除无须法律明确规定。台湾学者史尚宽先生指出“合同解除，以第二契约解除第一契约，而非依一方意思表示之解除。……所谓合同解除，非真正解除，不适用关于解除之规定。”因此，大陆法系学者将合同解除仅定义为法定解除，是颇有道理的。然而，从效果上看，三种解除皆使合同权利义务消灭，当事人都从合同的束缚中解脱出来。因此，将协议解除和约定解除纳入合同解除概念中并无不可。法定解除是合同解除制度中最核心、最根本的问题，是各国合同制度所必须明确关注的问题。法定解除条件是：(1)存在有效的合同并且尚未完全履行。此点使合同解除同无效合同、效力未定合同区别开来。(2)具备法定解除条件。只有在条件具备时，一方当事人才可行使。(3)有解除行为。解除权是否行使由当事人自行决定，但解除权行使方式必须符合法律规定。这不同于附解除条件合同，解除条件一旦成就，合同自动终止;合同效力向将来消灭。(4)法定解除产生合同消灭的后果。如果合同并不消灭，则可能是合同变更或中止。

　　二、合同解除与合同终止

　　在大陆法传统理论中，合同终止与合同解除是并列概念。合同的终止仅指在继续性合同中，一方行使终止权而让合同的效力向将来消灭，结束合同关系。学者认为，大陆法上合同解除与合同终止的主要区别有以下几点：(1)合同解除使合同关系溯及既往的消灭，合同如同自始未成立。而合同终止使合同关系仅仅向将来消灭。(2)法定解除权，主要为对债务不履行。反之终止权则是有各种理由。(3)因解除权之行使，使债权关系溯及的消灭，发生不当得利返还之义务。因终止权之行使，不发生此问题。(4)解除权不因债权让与或债务承担，移转于受让人或承担人。《合同法》则将合同解除同抵销、提存、免除等一起作为合同终止的原因。(见《合同法》第91条)。可见，合同法中的终止是指合同的消灭，并不是传统意义上的终止。

　　三、合同法定解除的性质及分类

　　两大法系及大陆法系内部诸学者对合同解除的性质认识不太一致。在法国，有学者认为“合同的解除实质上是一种合同责任形式”。我国许多学者亦坚持，合同解除“是对违约方的一种惩罚，所以也成为承担违约责任的一种方式”。而英美法及大陆法部分学者认为，合同解除是非违约方在不得已的情况下采取的违约救济措施之一。

　　欲判断合同解除性质，必先弄清楚违约责任同违约救济的关系。违约救济一词来源于英美法。依《布莱克法律词典》的解释，救济原指实现权利，防止或者补偿权利侵害的手段，以及运用这些手段的权利。美国《统一商法典》第1201条第34项规定，“补救”是指受损方通过法院或不通过法院而取得救助的权利。在英美法中违约责任通常被称为违约补救。我国《合同法》第107条将补救措施视为一种违约责任形式。可见，违约责任同违约补救这两个词并不是相对立的概念，而是等同或包含关系。可见，违约之间的争议‘实质在于合同解除是否具有惩罚性。笔者认为，合同解除的性质应是自救措施。如果把它视为违约责任形式之一，那也是不同于其他违约责任形式。因为：(1)合同解除并非仅因为违约方的违约所致。不可抗力及委托等特殊合同的解除皆不是违约所致。(2)违约责任一般不利于违约人，而法定解除并不一定不利于违约人，除不可抗力。就是违约解除恐怕亦是违约方所期望的结果，如违约方明示拒绝履行，恐怕是利用法定解除制度促使非约方解除合同。何况，在委托合同等特殊合同中，解约方往往要承担损害赔偿责任。;(3)合同解除实质上只是使合同权利义务关系终止，并不存在有利不利的问题。所谓损害赔偿乃是基于赔偿方的严格责任，而非合同解除本身所致。何况，合同解除并不一定伴随损害赔偿或恢复原状。合同解除之自救性质在于解约方能主动从合同关系中解脱出来，而不必等到合同期限届满时(迟延履行后的宽延期限亦是合同履行期限)，再寻求违约责任救济。

　　法定解除事由可以归为三类：客观原因引起的解除;违约引起的解除;法律规定的其他事由。

　　(一)因客观原因导致合同目的不能实现的解除

　　我国《合同法》第94条第1项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。不可抗力造成合同目的无法实现时，坚持合同履行已无可能或无实际意义。因而，不可抗力应作为法定解除事由。不仅不可抗力这一客观原因可引起合同目的无法实现，其他客观原因亦可引起合同目的无法实现。如意外事件、情事变更。