律师实务 律师办理房屋租赁业务指引

　　律师办理房屋租赁业务指引

　　第一章一般规定

　　1-1目的和依据

　　租赁是房屋所有权人实现房屋增值的重要方法。特别是产权商铺、产权酒店等商业模式的兴起，租赁这一法律行为越来越多的被房屋无所有者和使用者利用。为依法维护出租人、承租人和有关第三人的合法权益，依据《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《商品房销售管理办法》及其他有关规定，提供房屋租赁业务指引。

　　1-2定义

　　本指引商品房租赁是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　1-3适用范围

　　公有房屋租赁、城镇廉租住房、旅馆业的客房出租和房屋场地经营中的柜台出租不适用本操作指引。

　　第二章出租人与出租房屋

　　2-1出租人

　　出租人应当是拥有房屋所有权的个人、法人、其他组织以及依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人。

　　2-2可以出租的房屋

　　出租的房屋应当具备下列条件之一

　　(一)出租房屋的所有权应当已进行依法登记并已取得房屋所有权证。

　　(二)已竣工但暂时还未取得房地产权证的房屋，有下列之一权属证明的也可出租：

　　(1)集体土地上的居住房屋，持有《宅基地使用证》;非居住房屋，持有用地批文和批准建房文件;

　　(2)单位或者个人购买的商品房，持有商品房预售合同或者商品房买卖合同，以及付款凭证;

　　(3)

　　单位建造的房屋(除房地产开发企业建造的商品房外)，持有土地使用权依法登记的房地产权证(土地使用权证)或者建设用地批准书以及建设工程规划许可证、竣工验收合格证明;

　　(4)单位建造的构筑物、地下建筑物，持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收合格证明;

　　(5)单位建造的临时建筑，持有临时使用土地批准文件、临时建设工程规划许可证和临时建设工程施工许可证。

　　(三)依法取得商品房预售许可证明的房地产开发企业的在建商品房。

　　2-3房屋共有人和共有房屋出租

　　为两个或两个以上的人共有的房屋需要出租的，应当具有其他共有人同意出租的书面证明。

　　2-4同意出租证明应当明确表示同意房屋出租、授权其中一人或数人签订房屋租赁合同，并愿意受租赁合同的约束。

　　各所有权人也可以通过在租赁合同文本上共同签字的方式表示同意出租。

　　2-5有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(1)未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的;

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;

　　(3)共有的房屋，未经全体共有人书面同意的;

　　(4)权属有争议的;

　　(5)属于违法建筑的;

　　(6)不符合安全标准的，被鉴定为危险房屋的;

　　(7)已抵押，未经抵押权人同意的;

　　(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

　　(9)改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的;

　　(10)法律、法规规定不得出租的其他情形。

　　2-6律师办理房屋租赁业务首先要按照上述内容进行审核和尽职调查：

　　(一)审核出租人是否具有出租资格：

　　(1)出租人是否与出租房屋权证上的名称一致;

　　(2)共有房屋出租的，是否有其他共有人同意出租的证明;

　　(3)委托出租的，房屋所有人是否与出租房屋所有权权证上的名称一致，受托人与房屋所有人是否有委托出租合同;

　　(4)代理出租的，房屋所有人(委托人)是否与出租房屋权证上的名称一致，代理人是否有房屋所有人的委托代理出租的授权证明;

　　(二)审核房屋是否具备出租条件和有无禁止出租的情形。

　　(三)对前两项内容进行尽职调查，核实是否与当事人陈述和提供的文件资料一致。

　　第三章租赁合同

　　3-1确认出租人、承租人的主体身份

　　在出租人和出租房屋符合资格与条件后，签署租赁合同前，律师要核对原件、确认双方当事人的主体身份：

　　个人审核身份证或护照、港澳居民往来内地通行证、台湾居民来往大陆通行证;企业、其他组织审核登记注册证明、法定代表人身份证明、签约代表的授权委托证明，若是境外企业、其他组织，前述证明还应经公正或认证。

　　3-2委托出租

　　委托他人出租房屋的，房屋所有人应当出具授权委托书，并与受托人签订房屋出租委托合同。

　　3-3代理出租

　　代理人代理出租，应当向承租人出具房屋所有人委托代理出租的授权证明，代收租金的，应当由相关的委托文件。

　　3-4租赁合同

　　律师应当提示租赁当事人可使用租赁合同示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容，自拟合同应具备以下主要内容

　　(1)租赁当事人的姓名或者名称、住所;

　　(2)房屋座落地点、面积、结构、附属设施和设备状况;

　　(3)房屋用途;

　　(4)房屋交付日期;

　　(5)租赁期限;

　　(6)租金数额、支付方式和期限;

　　(7)房屋使用要求和维修责任;

　　(8)房屋返还时的状态;

　　(9)转租的约定;

　　(10)变更和解除合同的条件;

　　(11)违约责任;

　　(12)争议的解决方式;

　　(13)租赁当事人约定的其他内容。

　　3-5律师应当审查租赁合同关键条款

　　(1)审查租赁面积的计算方法、调查核实其是否和房地产权证上登记面积或法定检测部门检测面积一致。

　　(2)审查房屋交付时的状况，特别是附属设施和设备状况是否具体明确及能否拆除、改建或增设和租赁期满交还时的要求。

　　(3)审查租赁合同约定的房屋用途是否和政府批准的规划用途一致。若不一致，须由出租人或出租人委托承租人报规划部门批准。

　　(4)房屋租赁期限不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限及不得超过二十年，审查租赁合同有无违反此规定。