律师实务 律师办理商品房交易业务操作指引

　　律师办理商品房交易业务操作指引

　　(报送稿)

　　目　录

　　第一编　总则

　　第二编　新建商品房买卖

　　第一章　概述

　　第二章　一般规定

　　第三章 律师办理为买受人购买新建商品房提供法律服务的业务

　　第一节 商品房认购(预订)

　　第二节 商品房销售广告

　　第三节 商品房预售

　　第四节 商品房现售

　　第五节 商品房买卖合同

　　第六节 商品房代理销售和包销

　　第七节 购房贷款

　　第八节 商品房的交付使用及其质量保证

　　第九节 住房专项维修基金

　　第十节 商品房买卖转移登记和权证办理

　　第四章 律师办理为开发商出售新建商品房提供法律服务的业务

　　第一节　商品房认购(预订)

　　第二节　商品房销售广告

　　第三节　商品房预售

　　第四节　商品房现售

　　第五节　预售环节的商品房买卖合同(大部份内容亦适用于现售合同)

　　第六节　商品房代理销售和包销

　　第七节　购房贷款

　　第八节　商品房的交付使用及其质量保证

　　第九节　住房专项维修基金

　　第十节 商品房买卖转移登记和权证办理

　　第十一节　特别事项

　　第三编　二手房买卖

　　第一章　一般规定

　　第二章　律师办理为买方购买二手房提供法律服务的业务

　　第一节　对二手房的调查与审核

　　第二节　二手房买卖合同

　　第三节　二手房买卖抵押贷款

　　第四节　二手房买卖的监管

　　第五节　二手房买卖转移(过户)登记

　　第三章　律师为卖方出售二手房提供法律服务的业务

　　第一节　对二手房是否符合出售条件的调查与审核

　　第二节　二手房买卖合同

　　第三节　购房款的支付

　　第四节　二手房买卖抵押贷款

　　第五节　二手房买卖的监管

　　第六节　二手房买卖转移(过户)登记

　　第四章　律师为有房地产中介服务机构介入的二手房买卖提供法律服务的业务

　　第四编　商品房抵押

　　第一章　一般规定

　　第二章　律师为债权人接受房产抵押提供法律服务

　　第一节　对抵押房屋的调查与审核

　　第二节　抵押合同

　　第三节　抵押登记(他项权利登记)

　　第四节　最高额抵押

　　第五节　抵押的效力

　　第六节　抵押权的实现

　　第三章　律师为债务人及抵押人提供法律服务

　　第五编　商品房租赁

　　第一章　一般规定

　　第二章　出租人与出租房屋

　　第三章　租赁合同

　　第四章　房屋租赁合同登记备案

　　第五章　房屋转租

　　第六编　附则

　　第一编 总 则

　　1.1 制定目的

　　为规范、指导和促进律师办理商品房交易法律业务，提高律师的服务质量和水平，特制定本指引，供律师办理商品房交易业务时参考与借鉴。

　　1.2 概念界定

　　本指引所指的商品房是按法律、法规及其他有关规范性文件(以下改称法律)规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房(一手房)、二手房等。

　　本指引所指的商品房交易，包括商品房预售、一手房现售、二手房买卖以及商品房抵押、租赁等交易行为。

　　1.3 律师办理商品房交易业务的基本原则

　　律师办理商品房交易业务，应当坚持对委托人忠诚负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护委托人的合法权益和国家法律的正确实施。

　　1.4 律师办理商品房交易业务的前提和要求

　　律师办理商品房交易业务，应依据与委托人签订的委托协议，在委托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益;应依法保守当事人商业秘密和个人隐私。

　　1.5 本操作指引的业务适用范围

　　本操作指引主要适用于律师从事商品房交易的非诉讼法律服务，律师代理委托人从事商品房交易在受托起草、修改有关的各种合同以及代办有关登记备案手续时应注意的有关事项是本操作指引的重点。律师代理有关商品房交易的诉讼案件时，本操作指引具有相应的参考作用。

　　1.6　本操作指引涉及的被代理人的分类

　　由于任何一宗商品房交易均涉及至少两方当事人，律师代理不同的当事人时，所持的立场和看问题的角度是不一样的，因为，为便于实际操作，本操作指引将按不同的被代理人分别制定相应的指引。

　　第二编 新建商品房买卖

　　第一章 概 述

　　2.1.1 新建商品房的概念

　　本编所指的新建商品房，是指由房地产开发企业(以下称开发商)按法律、法规及其他有关规定开发建设并直接出售给买受人且可在市场上自由交易的商品房。

　　本编所指的商品房交易，包括商品房预售和现房销售。

　　2.1.2 适用范围

　　本编适用于中华人民共和国境内外自然人、企事业单位和其他组织向开发商购买新建商品房的行为。

　　第二章 一般规定

　　2.2.1 目的和依据

　　为依法维护当事人在买卖新建商品房(包括预售、现售)活动中的合法权益，依据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》及其他有关规定，制定本编，供律师为当事人提供法律服务时参考。

　　2.2.2 概念界定

　　本编所涉下列词语的定义分别为：

　　1、开发商，即房地产开发企业，指依法取得商品房开发权后进行房屋开发建设并将商品房出售给购房者(买受人)的企业。

　　2、买受人，即购房者，指向开发商购买其开发建设的商品房的自然人或单位。

　　3、业主，指取得新建商品房所有权的人，一般指买受人，如开发商未售完所有商品房，则开发商亦是业主。

　　4、商品房预售，是指开发商将正在建设而尚未竣工的商品房出售给买受人的行为。