商品房交房条件

最近遇到一个商品房交房纠纷，感到有一定的代表性，所以想介绍给大家。
案情简介：2005年6月，张先生从某开发商处购买一套商品房，房价为42万元，并约定2007年5月1日前书面通知张先生收房，交房条件是工程竣工验收合格，否则按日万分之一承担违约责任。2007年6月1日，电话通知张先生收房，但张先生要求开发商出示政府机关的验收合格证，否则拒绝收房。开发商认为自己作为建设单位组织了竣工验收，已符合交付条件。其后开发商多次通知张先生，但张先生仍拒绝收房。通知过程中，开发商工作人员作了电话录音。2007年12月31日，张先生收房。但其后即向法院提起诉讼，要求开发商承担自2007年5月1日至开发商取得验收合格证并向其交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保修书》之日的逾期交房违约金。
分析：本案涉及四个问题，1、开发商组织工程竣工验收合格是否符合交房条件；2、电话通知能否视为开发商履行交房通知；3、交钥匙符合交房的要求吗；4、交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保修书》是交房条件吗。
对于第一个问题，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，因此，本案中开发商组织工程竣工验收是合法的。而建设行政主管部门只对建设工程质量进行监督管理，无权对建设工程进行直接的竣工验收，更不会颁发验收合格证。因此，开发商组织工程竣工验收合格符合合同约定的交房条件。
对于第二个问题，合同的确约定开发商书面通知收房，但其本意应是要求开发商承担通知交房的举证责任。在本案中，开发商通过电话录音的方式充分证明已在2007年6月1日后多次通知张先生收房。因此，笔者认为电话通知可以视为已履行交房通知。
对于第三个问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。何谓转移占有，就是实践中的交钥匙。
对于第四个问题，张先生在案件审理中主张交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保修书》是交房的标志，否则，视为没有交房。这种观点是不对的，《住宅使用说明书》和《住宅质量保修书》只是行政机关为了加强商品房质量管理的一种行政管理要求，不是交房的条件。
结合上述分析，笔者认为，开发商应向张先生承担自2007年5月1日至2007年6月1日期间的逾期交房违约责任。而张先生主张的2007年6月1日之后的逾期交房违约责任不会得到支持。