房产所有人出售房屋视为撤销赠与

2007年8月，老李将自己名下的一套房屋赠与次子小李，并希望小李照顾自己的晚年生活。为避免与其他子女产生纠纷，父子俩还签订了书面的赠与合同。但该合同未经公证，受赠房屋亦未办理过户手续。签订合同的次日，小李即搬入该房居住。

2008年5月，老李再婚。小李认为父亲老年再婚让自己脸上无光，遂常找茬与父亲争吵，父子关系几近决裂。小李表示父亲既已再婚，有后老伴儿照顾，不再需要自己照顾父亲的晚年生活。老李眼见依靠儿子养老送终无望，便表示要将所赠房屋收回，遭到小李拒绝。后，老李将该房卖与赵某，并与赵某到房屋管理部门办理了过户手续。

2009年3月，赵某要求小李腾房，小李以父亲赠与自己房屋在先且自己已实际居住一年多为由拒绝。赵某遂将小李诉至法院。

审理情况：

因本案的争议房屋及案件处理结果与老李有一定的利害关系，法院依法追加老李为第三人参加诉讼。法院经审理认定，争议房屋的所有权未因赠与而转移，老李与赵某的买卖合同合法有效，且房屋办理了合法有效的过户手续，故依法判决小李于15日内腾房。

法官讲法：

本案涉及一处不动产的赠与、买卖先后两个合同关系。

首先，是老李与小李订立的赠与合同关系。我国合同法第185条明确规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”老李与小李间的赠与系双方真实、自愿的意思表示，因此赠与合同是合法有效的。但同时，因赠与系无偿行为，法律亦赋予赠与人在赠与财产的财产权利转移前，享有任意的撤销权。合同法第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”本案中的赠与不具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质，亦未经过公证，因此，在房屋的财产权利转移前，老李享有撤销权。

本案的关键在于，赠与房屋的财产权利是否随赠与行为而转移？是否依小李所言，父子俩签订了赠与合同，自己又实际入住，房屋就归其所有呢？

房屋属于不动产。对于不动产物权的转移，法律有更为严格的规定。物权法第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”合同法第187条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”城市房地产管理法第60条规定：“房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。”由此可见，老李虽将房屋赠与小李，但未经登记过户，房屋的所有权仍归老李所有，小李只是占有房屋并可以居住。

其次，是老李与赵某的买卖合同关系。如前所述，老李享有房屋的所有权，在其收回赠与房屋的意愿被拒后，老李实际上通过与赵某的买卖行为行使了自己对赠与的撤销权。老李与赵某双方的买卖合同真实有效，并依法办理了房屋过户手续，因此，赵某作为新的房屋产权人，对房享有所有权，其要求小李腾房的诉讼请求应予支持。