房屋买卖合同第三人能否以善意取得对抗承租人的优先购买权

　　实践中存在房屋优先购买权人起诉主张产权人与第三人达成的房屋买卖合同侵犯先买权无效的情况下，第三人以善意取得为由进行抗辩的情况。第三人取得房屋是否属于善意取得，房屋优先购买权人能否行使优先购买权，特别是在己办理产权过户登记的情况下？我们认为，第三人取得房屋不是善意取得，即使办理了过户登记手续也不能排除优先购买权人主张先买权。

理由是：1、按民法理论，善意取得制度适用的是动产，不动产采取的是登记公示制度，不适用善意取得制度，因而第三人不能以善意取得为由对抗房屋优先购买权人先买权。2、有的同志主张房屋买卖登记后具有对抗第三人的效力，对已办理过户登记手续的房屋买卖合同优先购买权人不能主张先买权。但我们认为房屋买卖以登记公示对抗第三人其前提必须建立在合法的基础上，即不能侵犯他人权益。房屋优先购买权人的优先购买权是法定权利，最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第92条和第132条明确规定了“其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”、侵犯房屋承租人先买权的房屋买卖行为 “承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，这些规定应视同于法律禁止性规定，产权人与第三人的买卖合同只要未依法履行对承租人先买权的告之义务，就是违反法律禁止性规定的侵权行为，应认定无效。3、如果允许第三人以善意取得或登记公示对抗房屋优先购买权人的先买权，容易给房屋优先购买权人先买权保护留下致命漏洞，产权人和第三人完全可以串通在不告之承租人的情况下进行交易并办理过户登记，事后承租人知悉后只能欲哭无泪，这显然不符合法律设立优先购买权的目的。