专家教你如何挑选二手房

　　二手房，二手车，二手资料……一个名词只要和二手联系到一起，价值似乎就下降了许多。在曾经的观念中，“二手”是我们没有能力“一手”的一个标签，是我们无奈下的一个选择。

但事情好像在发生改变———拥有“二手”东西，慢慢成为一种品位。北京最大的旧货集散地潘家园，早已成为一个时尚的地标。买旧房子，把明清家具搬到自己家里来，在旧衣市场中淘衣服，一些人用“二手”把自己的生活过得有

“旧时王榭堂前燕，飞入寻常百姓家。”那些至尊一时的豪宅别墅，在二手市场里是否会“公主”变“灰姑娘”呢？

“别墅市场的回报率高，最初市场的回报率高达30%，目前也有8%~12%。”有业内人士这样说。房产市场上既然有降温的板块，就一定会有升值的板块。二手别墅的投资回报率一直要比其他二手产品高，这是二手别墅投资的诱惑所在。业内人士预测，下一轮投资的热点将会是二手别墅。

据二手房专家介绍：北京的二手别墅主要分布在昌平、顺义、亦庄等城市远郊，平均面积在200至300平方米，建筑年代在1998年以后的居多。为了迎合外籍人士的品位追求，其设计比较洋化，户型也比较适合现代人居住。

在已成交的二手别墅中，200平方米以下的“小户型”别墅占58.2%，200-400平方米的占22.5%，400平方米以上的为10%。“小户型”别墅成本相对较低，再装修后可收到不低的租金，资金回笼较快。所以，许多购房者倾向于购买面积较小、总价较低的二手别墅。在租赁市场，二手别墅的租户包括短期在北京居住的外籍和港台人士、电视剧组人员及外地驻京办事处，平均租金在5000-6000元/套/月，以经济型别墅为主。

从投资角度分析，别墅是较稳定的投资产品，持有时间越长增值空间越大。由于国家明令限制别墅用地，今后别墅项目的投放量会相应减少，因此别墅的长期价值得到提升。从交易项目分析，投资别墅项目的综合回报率一般在10%左右，出租回报率与市区高档公寓旗鼓相当，而且从全国市场看，别墅项目下跌的情况很少。“但并不是所有的别墅项目都适于投资，适合投资的二手别墅必须具备以下条件：不低于或高于原值销售、社区成熟及具有升值空间。

●二手房子之法院拍卖房

近来，法院委托拍卖房成了很多市民追捧的热点。有一个做“二手房”交易的地方生意不但没有减少，反而竟有突然红火起来之势。有个房产中介的老板称：“我们每个月大概卖出10多处受法院委托进行拍卖的房产。”

法院委托拍卖房地产是法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。在拍卖前，法院会委托独立的专业评估机构对该房产价值做出评估，确定拍卖底价后，由拍卖公司具体负责拍卖过程。然而，作为一种非主流的房地产交易模式，房地产拍卖对于大部分普通购房者来说还是件很陌生的事情。

据业内人士介绍，拍卖房的价格都会比市场价格低一些。目前北京的拍卖房价格相当于市场价的8.5折，而南方的城市比如广州、上海等地拍卖房市场比较成熟，而且人们对于二手房没有偏见，拍卖房价已高达市场价的9折或以上。在两三年前，由于对二手房消费观念没有转变，加上房源比较差，在北京法院拍卖房的价格甚至会低至7折以下。

不过，随着目前房地产市场的水涨船高，法院拍卖房交易正日渐活跃。“现在房源越来越好了，很多都是从未入住过的新房，这吸引了很多个人买家。”业内相关人士说，目前参与竞买的买家主要是中介公司和个人买主。房地产市场的强劲走势，让很多中介公司在参与竞拍时都带有一种明显的“收房”心态，中介公司的竞拍者往往比较看重价格因素，一旦觉得“转手就有得赚”，就会豪气出手，因为他们有自己的营销网络和营销队伍，所以地段、户型等缺点他们都可以自行克服。而个人买主往往是有实际需求的，一旦觉得房子合适，即使价格高一点，立马也会出手。不过在已成交的交易中，个人买家却比较少，因为“一般的拍卖房都是一次性付清款项，这让很多个人买家望而却步”。