购房合同解除　银行贷款合同解除

2007年9月我同开发商签订了一份商品房买卖合同，合同约定开发商于2007年11月向我交付一套位于××××的住房，房屋首付款为30万元。合同签订后，我依约付清了首付款，并在开发商的配合下到当地一家银行办理了购房按揭贷款。此后，开发商给我发来了《房屋交付使用通知书》，我去实地查看房屋后大失所望，不仅房屋周边的环境和购房合同书及销售广告中的宣传相差甚远，而且房子本身存在诸多严重的质量问题，多处出现返潮、墙壁脱落现象。我认为开发商交付的房屋已经构成了严重的违约，随后找到开发商交涉、要求解除合同。经过协商，开发商同意退房，但要取得贷款银行的同意。现在我很担心银行不配合以致退房不成，请问我该怎样保护自己的权益。

房屋买卖合同与按揭贷款合同之间并非主合同与从合同的关系。购房者与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，解除购房合同并不意味着按揭贷款合同效力终止。

虽然商品房买卖合同与按揭贷款合同不具有主从合同的关系，但却具有紧密的关系。按揭贷款合同中贷款人贷款的目的单一且明确，就是为了买房。当买房人与房地产开发商解除买卖合同后，已确定无法再取得原想要的商品房，买房人订立按揭贷款合同的目的已经落空。鉴于此，《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，购房者在与开发商解除商品房买卖合同后，可以向贷款银行提出解除按揭贷款合同的请求。

如果开发商严重违约，购房者通过诉讼要求解除合同、返还购房款的，在诉讼过程中，法院可通知贷款银行作为有独立请求权的第三人参与诉讼；银行参与了诉讼并提出“解除贷款合同、归还剩余贷款的”的，法院应当一并解决购房合同和贷款合同纠纷。