什么样的二手房不能买
　　我们在前面介绍商品房买卖合同关系时，首先就是分析什么样的商品房可以买，什么样的不能买，有什么风险。二手房交易也同样存在这个问题，我认为也是最重要的问题。所以，我们首先来谈谈“什么样的二手房不能买，或买的时候要谨慎注意呢”。
一、农村集体土地上的房屋
不管是平房还是楼房，只要是集体土地上的房屋，城镇居民就不能购买。原则上，不单城镇居民，就连非本村集体组织的农民也不能购买。当然，在一些特殊情况下，比如购买后已把户口迁入该村成为该村村民，之后可以考虑承认其效力。
但对于绝大多数城镇居民来说，这种购买是无效的。曾经有很多人询问，在《物权法》生效后，这种情况是否会有改观?目前看是不太可能的，《物权法》是我国现行法律体系的一部分，并未改变土地所有权制度和户籍管理制度，因此也不可改变这种情况。
二、承租的公房
承租的公房所有权属于国家或相应的单位，不属于具体使用的人，既然承租人没有所有权，当然也无权出售了。有些地方可以采取变通的方法出让承租权，即使可以，转让的也是承租权而非所有权。这一点购买者必须明确。
三、房改或集体建房过程中取得的部分产权的房屋
我国的房屋所有权体系比较复杂，也有一些历史原因。有些单位进行房改后单位是保留部分产权或回购权的，这些房子的出售受到原来约定或承诺的限制，不能自由上市交易。
四、经济适用房或政府限制上市条件的住房
有些房子上市交易是受一定时间和条件限制，甚至不能上市交易的。比如经济适用房，以前规定要满5年才能上市交易且交易时要缴纳相应的土地出让金。今后可能改为禁止上市交易，政府按一定价格回购。回迁房、标准价购买的房产也都涉及类似的问题。
另外，最近还有“两限房”的政策出台，类似于这样的房产，其交易条件往往受到政府和国家的限制，交易前要先查清，确定能否交易、如何交易。
五、涉及共有产权的房屋
涉及共有产权的房屋，出售应该经过所有共有人的同意，共同操作才能合法完成。所以在二手房交易时，我们一定要先查清楚房屋所有权证书，看清楚上面是否有共有人，如果有，一定要要求所有共有人共同签署相应合同。
这里我们需要多说一点，有些情况下，房屋所有权证上只有一个人的姓名，但是该房也可能存在法律上的共有人，最典型的就是夫妻共有的房产，落在一个人名下。虽然在一个人名下，但不改变其共有性质。实践中，因此发生的争议也是相当多的：有的是在离婚时夫妻一方利用转让等方式转移财产；有的是因房屋增值，出售房屋的一方利用这个理由反悔。
对于这类问题，我个人认为：如果房屋所有权证上只有一个人的名字，虽然该房实际上是共有的，但除非有证据证明购房人知道或应该知道该房属于共有的情况，否则只要签订了合同进行了交易，且是支付合理的对价，应该认为购买人是出于善意购买房屋，并无过错，应该确认此类合同有效。至于共有人之间的内部纠纷，那是另一回事。
但是，实践中对这类情况，法院认定的结论并不统一，既有有效的认定，也有无效的认定。所以，安全起见，在二手房交易时，如果卖方是已婚的话，不管房产证上配偶是否是共有人，建议买方要求卖方的配偶出具相应证明同意的文件。在实地看房时也要注意有没有其他共同居住人，这些人有没有什么意见。多加小心，免去不必要的麻烦和纠纷总是没错的。
六、未取得产权证的房屋
这种情况是指应该或可能取得产权证，但是暂时未取得产权证的情况。商品房的产权证办理往往是一个需要一定时间的过程，几个月甚至一两年都有可能。如果开发商出现什么问题，入住后三五年无法办理产权证甚至最终无法取得产权证的情况也可能出现。在未取得产权证前，原来的商品房购房者可能会因某种原因想出售，有些甚至就是炒房的，这时房子往往也成了我们通常说的“二手房”了。