购买二手房应注意的法律事项

随着房地产买卖市场的火爆，房屋二级市场的买卖也非常红火。二手房因价格低、位置选择余地广、具有现房的优越性被众多消费者青睐，但是旧房买卖每宗情况复杂，发生的纠纷特别多，大多是由于购房者缺乏法律知识和专业知识所致。

弄清产权憎况，预防产权陷阱

由于房屋为不动产，我国《城市房地产管理法》规定实行上地使用权和房屋所有权登记发证制度、房屋所有权证和土地使用权证是合法产权的证明，所以购买二手房时，必须要弄清房屋的权属情况。

一是共有产权的房屋所有权证上有共有人的姓名，出卖共有产权的房屋只有共有人都同意出卖才能可以，所以购买共有产权房屋如只有一人到场：须确定其他共有人也同意出让且委托该共有人签订合同、办理手续时才可以购买。否则按目前的法律规定签的买卖合同属无效合同，购买方无法追究，签约者的违约责任，只能追究签约者的签约过失责任。

二是对于房改房，要确认原单位是否同意该房子的出售。因我国房改政策，在房改的不同时期实行不同的政策，加以标准价购买的公有住房，须确定是否已按成本价补足差价，或者已与原单位确定了如何按比例分成。还有有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订了服务年限合同，原单位有优先购回权。所以对于房改房、最好有单位同意出售的证明。

三是对于军队、医院、学校的公有住房该公房单位都保留了优先回购权，且这些公房大多集中在单位的一个大院内，不宜外人入住，所以这种公房在没有获得单位同意以前，很难获得上币资格。

四是对于单位集资房及农村自住房要慎购：因集资房存在土地级差．费用补交的问题；而农村自住房只有房屋产权证明，没有上地使用权证，该土地是国家批准只能作为村民自住房用地不准转让。

五是对产权有纠纷，产权不清，无产权的房子，不能购买，因这些买卖合同不能受法律保护。

购买二手“楼花”必须依法办事

目前二手房市场上“楼花”的转让占了很大一部份。“楼花”的转让作为出让方是一种投资行为。对于购买方使签订的合同合法有效，转让“楼花”对于买卖双方实际上是一种合同转让行为或是备案后一种期待物的转让，要使自己的权利受到保护必须要征得原出让方房地产开发公司的同意或经备案登记。

由于不动产的特殊性，目前我国法律不允许不动产短期内经多次转让不经过户．而只对最终的结果进行登记。所以转让合同权利义务和行为必须得到原出让方房地产公司同意后。由购买方同房地产公司订立新的合同．然后到交易中心备案才有法律保障。如果原出让方房地产公司不同意，则在二手房出让方没能取得房屋所有权时实际上是属无权转让。

在出让方取得房地产所有权前该合同发生纠纷，购买方的合法权益很难得到保护。当然在出让方取得房地产所有权有关合法证明后，该合同还是依法应予保护的。

对照权属证书，实地查看房屋

购买二手房，最大的好处是可以对照权属证书进行实地看房。

首先对照房屋所有权证所登记的房屋坐落位置与实地查看的房子所处的位置是否一致。

其次实地查看房屋时要核对房屋所有权证和土地使用权证原件。且出让方是房屋所有权证所登记的产权人。假如有出让人以种种借口，只肯出示复印件。那么购房者没有必要继续看房，因复印件不能证明目前该房屋的权属情况且复印件容易作假。

再次就是了解房屋的实际情况、周边环境、配套设施和物业管理。对于房屋的实际情况可以从房屋的建成年代，建筑面积（自有面积和分摊面积）是否与产权证上标明的相一致；房屋布局是否合理，设施是否完好。对于私搭、私建、改建的没有在房屋权属证书上登记的，在拆迁时是不能依法赔偿的，对于周边环境和配套设施可以从房屋周围有无污染源。周边环境、小区安全保卫、房屋供电容量、水质、水压、燃气供应等等、因购买二手房这些不叮能在合同中约定，合同中约定的只是房屋本身的基本情况；所以对房屋的配套设施和周边环境只有靠多多了解。使自己的合法权益受到侵害时又无法依法保护的尴尬局面。