外乡人想在杭城落脚，年轻情侣想结婚成家，单身者想结束租房生活……都需要有一套房子。眼下，新房的价格仍然有点难以承受，于是，二手房成了他们的首选。然而，由于相关法律尚不完善，二手房市场本身情况复杂，使得二手房交易出现很多不规范的现象，纠纷时有发生。
　　每日商报特别选取维权热线85051890近来接到的一 些典型投诉，对二手房交易中出现的“卖方产权瑕疵”这一问题，邀请浙江援手律师事务所律师陈钟予以分析和点评，以供购买二手房的读者借鉴。
　　案例一：何某2003年与丈夫离婚，婚前他们曾买过一套房子，何某也出了部分首付款，并共同承担银行按揭还款义务。离婚时，两人未对房产所有权归属进行分割。现在，前夫要再婚，并将原共有的房产出售，何某该如何维权？
　　分析：离婚后的房产权属问题相当复杂，有多种情况需要区分。首先，要看房产是否原夫妻共有财产，即在没有进行财产公证的情况下，是婚后买的还是婚前一方独自购买或婚前共同购买。如婚后购买或婚前共同购买并登记为共有权或公证为共有财产的，则为原夫妻共同财产。在此前提下，又可分为两种情况：一是原夫妻双方在离婚时已对共同财产（房产）进行了分割，权属清晰。如此情况下房产归属一方出售房产，出卖时无需经过原配偶同意，只需向房地产管理部门提供离婚判决书或财产分割公证书或经婚姻登记管理机关盖章的双方离婚财产分割协议书，并进行析产。二是原夫妻双方在离婚时没有对共同财产（房产）进行分割，房产权属不明。在此情况下一方出售房产时应由原夫妻双方共同签字认可，所得房款也为双方共同所有。
　　该房是何某与前夫婚前所购，如果他们共同财产没有分割过，而何某的名字也在产权证中，那何某前夫无权单方处置房产；如果何某只是出资而无产权的话，则应当出具出资证明，要求前夫偿还首付款及婚后还贷金额的一半。
　　维权提醒：购房者若想购买此类房子，购房前务必与离异的夫妻双方当面协商有关购房事宜，否则，产权不明，合同无效。
　　案例二：俞某家有上辈人留下来的一套老房子，产权是其祖父。祖父母生有4个子女，俞某的父亲是长子，俞某祖父和父亲去世后房子一直出租。因其祖母还健在并和俞某一起居住，房租由俞某兄弟平分，产权也一直没有分割。后来俞某生意上出现一点麻烦，资金周转不灵，遂与他人签订了房屋转让协议，将老房子卖掉了。但过户时，家人得知后均提出异议，并诉至法院要求确认合同无效。
　　分析：首先应对房产进行析产，由于俞某祖母尚在，作为该房产的共有权人，她本身就享有一半产权。而另一半产权作为俞某祖父的遗产则由第一顺序继承人均分，也就是说俞某的祖母和她的子女每人各得产权的十分之一。如果要出售该房产，可选择做继承公证时就出资将其他各位继承人的份额折价购买并过户至自己名下，或者按所有继承人的份额析产过户，出售时再经所有共有权人同意并按份额分配出售所得。因此，无论如何，俞某无权单独处分其他继承人的财产，而且也不可能完成过户，因此合同无效。给第三人造成的损失由俞某自行承担。
　维权提醒：购房者如果看中的二手房属继承房产，需与所有共有权人进行购房协商，否则难以过户。
　　案例三：张某去年8月买了一套二手房，9月底就过完了户，因为签合同时卖方说房子租给别人还没到期，交房时间要到今年11月1日，张某也同意了。可后来张某去收房时，租客却说他的租期是到明年11月1日，并拿出原来跟卖方签订的合同。原来，卖方一次性收了全部的租金。眼下，张某应怎样维护自己合法权益?
　　分析：首先，有一句法律上的俚语“买卖不破租赁”，其含义是房屋所有权的转移不影响合法的租赁关系，也就是说虽然张某已经取得的该房产的合法权属证书，但是张某的上家与承租人之间依法签订的房屋租赁合同仍然有效，简单地说，张某不能强令他搬走。其次，这种情况下，卖方有欺诈的嫌疑，张某可要求给他们过户的中介公司作证，向法院或约定的仲裁机构提起诉讼（仲裁），请求卖方赔偿相应损失或要求返还自产权过户到张某名下起至明年11月1日的租金。