第一步：开发立项。本阶段的主要任务是起草并按国家和地方的有关规定向市、（区）县计划发展行政主管部报送项目建议书，取得立项批复。
第二步：制作房地产项目可行性研究报告。开发商依据经批复的项目建议书，编制拟开发项目的可行性研究报告，报市、（区）县计划发展行政主管部审批获准后，项目即取得年度预备项目资格。
第三步：取得项目选址意见书。向城市规划行政主管部门提交申请项目选址意见书，取得城市规划行政主管部门核发的建设项目选址意见书。
第四步：建设项目方案的分项审批。建设单位取得核发的选址意见书后，应根据项目情况委托勘查设计单位进行建设项目的勘查设计工作，委托编制建设工程的勘查文件、方案设计文件，初步设计文件、施工图设计文件等。这些设计方案都必须获得相关部门的专门事项审批，包括人防、消防、环保、节水、绿化、交通等部门。
第五步：取得建设用地规划许可证。开发商持批准的建设项目文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部申请核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，取得规划部门核发的建设用地规划许可证。
第六步：取得土地使用权证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨或出让土地。
第七步：取得建设工程规划许可证。城市规划行政主管部门审核建设单位提供的工程施工图后，向建设单位核发建设工程规划许可证。
2.如何认定阳合同的法律效力？……. 师福东
“阳合同”，又称“大合同”，对“阳合同”条款的法律效力，应依我国相关立法的规定及民法学理，进行具体分析，不能一概而论。但是对于工程款结算来讲，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。
“阴阳合同”在目前的建筑市场上是一种极为普遍的现象。所谓“阳合同”一般是指经过公平的招投标程序所形成的合同，对于“阳合同”法律效力，社会各界人士似乎没有任何质疑，但也不能一概而论。对“阳合同”进行细致的分析，就会发现“阳合同”的效力不能说所有的都有效，而应该根据不同情况作出区分。经过招投标程序签订的“阳合同”，如果属于民法上的伪装法律行为，那么这一“阳合同”应为无效合同。其理由：一是伪装法律行为在法理上属于双方有通谋的故意的非真实意思表示，其目的在于通过招投标形式使其合同在表面上合法化，双方的真实意思表示则在“阳合同”之外。二是如果双方已有私下协议在先，招投标程序不过是徒具形成而已，招标人往往以各种理由去排斥其他投标人而使自己签私下协议的相对人中标，这就背离了招投标制度的宗旨和目的。三是我国《招标投标法》第43条明确规定，在确定中标人前，投标人不得与招标人就招标的价格、投标方案等实质性内容进行谈判，也就是说，如果事先已就实质性问题进行谈判并达成私下协议，不仅违反了《招标投标法》的这一强制性规定，而且其中标后签订的“阳合同”，不过是一种掩盖另一个“阴合同”的手段而已。因此，构成伪装法律行为的所谓“阳合同”尽管具有形式上的合法性，但应认定为无效。
但是根据最高人民法院颁布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适应法律问题的解释》第21条规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程款的根据。很明显，这一司法解释是仅针对结算条款而言的，对于其他条款诸如违约责任条款等等，则如前所述应具体分析。
3.如何认定阴合同的法律效力？……. 师福东
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