离婚了，私房如何分割？

　　所谓私房，是与公房，即只享有使用权而无所有权的“房票子房”对应而言的。在实践中，这一类房屋的分割占了离婚时房屋分割的大部分。虽然围绕这类房屋出现的纠纷情况确实比较复杂，但是由于现行法律对这类房屋也给予的较大的关注，所以处理起来较之于房票子房反而是较为容易。

　　根据司法实践，可以将此类纠纷分成如下四种类型来加以论述。

　　(一)还未取得产权或未取得完全产权的的房屋如何分割?

　　这主要有以下3种情况：

　　1、离婚时夫妻双方作为买受人没有交清全部购房款而没有取得房屋所有权的;

　　2、离婚时夫妻双方作为买受人根据福利性政策以标准价购买的房屋，即部分产权房屋;

　　3、离婚时夫妻双方作为买受人已经交清全部购房款，只是尚未办理产权登记手续的。

　　对于前两种情况，根据《婚姻法》司法解释(二)之规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得完全所有权后，再由任何一方另行向法院起诉。

　　对于第3种情况，虽然根据我国法律的规定，房屋所有权的取得以产权登记为准，所以这种情况也应属于“尚未取得产权”的范围，但是在此种情况下，房屋所有权法律关系是比较清晰的，所以人民法院在审理中一般不会适用上述司法解释的规定，而是会根据实际情况对该类房屋的所有权归属作出认定。

　　(二)在婚前已取得完全产权的房屋如何处理?

　　在实践中，主要存在以下3种情况：

　　1、一方在婚前已支付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋如何分割?

　　这是最好处理的一种情况，可以直接适用新《婚姻法》第十八条的规定“一方的婚前财产为夫妻一方的财产”以及《婚姻法》司法解释(一)的规定“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”认定该房屋为个人婚前财产。

　　需要注意的是，以前的司法解释中有过个人婚前财产经过多少多少年变为夫妻共同财产的规定，比如原来规定产权房屋经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产，但随着《婚姻法》修订，这些规定已不再适用。

　　2、夫妻一方在婚前通过按揭贷款或其他借款方式购房，已取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割?

　　这种情况下，房屋产权归该一方所有，但是共同还贷的这部分购房款应认定为夫妻共同财产。需要说明的是，共同还贷，并不是意味着必须用双方工资还贷，只要用于还贷的财产依法属于夫妻共同财产的，哪怕是由一方用个人工资还贷，也视为共同还贷。

　　3、夫妻一方在婚前付了部分房款，已取得了房产证，婚后用个人财产还贷的房屋，离婚时如何分割?

　　这种情况下，该房屋应被认为为个人婚前财产。

　　(三)在婚后取得产权证的房屋如何处理?

　　这种情况下的处理比较复杂，一是要区分这一房屋在当事人取得产权之前是公房还是私房;二是要区分购房款的来源。

　　1、由一方婚前承租，婚后用共同财产购买的房屋，应当认为为夫妻共同财产。这一点，《婚姻法》解释(二)有明确规定。

　　2、由一方婚前承租，婚后用个人财产购买的房屋，房屋的权属认定问题比较复杂，现行法律也没有作出规定，但笔者认为可以根据各方对房屋现值各构成要素的贡献大小进行分割。

　　3、由一方用个人财产购买的私房，无论款项支付是在婚前，或是婚后，均应认定为个人财产;但是，如果是出于投资目的购买的私房，尽管购房款是出自个人财产，但因该项投资取得的收益应归夫妻双方共有。

　　4、由一方用共同财产取得的私房，毫无疑问，应该认定为夫妻共同财产，这一点，《婚姻法》也是有明确规定的。

　　(四)他人出资购买的房屋，应如何分割?

　　1、在夫妻关系存续期间，父母以外的其他人出资为双方购买的房屋，并且没有特别指示的，应属于夫妻共同财产。这一点，《婚姻法》有原则性的规定。

　　2、父母在婚前出资为双方购置房屋的，如没有明确表示，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与;如果父母在婚后出资为双方购置房屋的，如没有明确表示，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与。对此，《婚姻法》解释(二)也有明确规定。