目前，中国的房地产市场在十多年的高速发展后开始步入低谷。随着房地产开发企业的资金链的趋紧，建设工程竣工后工程款的结算越来越难，发包方拖欠承包方工程款的势头和矛盾也随之越来越严重，近年来因拖欠工程款而诉讼到法院要求解决的案件也越来越多。对于承包人而言《合同法》第286条规定的建设工程价款的优先受偿权是其维护自身合法权益的最重要、最有利的武器，施工企业在当前形势下如何更好地利用这之武器维护自身的合法权益，是施工企业防范经营风险工作的重中之重。

　　案例

　　2006年3月，A房地产开发公司(下称A公司)就一商品楼开发项目与B建筑公司(下称B公司)签定建筑承包合同。该合同约定：由B公司作为总承包商承建该商品楼开发项目，A公司按工程进度付款，工程工期为一年半，合同约定的竣工时间为2007年9月30日，并约定工程移交之日起三个月内，由A公司委托有资质的审价单位进行审价，审价时间为2个月。2006年4月，A公司与C银行签订借款合同，该合同约定：A公司与C银行签订借款合同，并就土地及其上的在建工程共同办理了抵押登记手续。
　　
　　由于A公司资金不足，工程期间曾多次停工，后由于A公司资金链断裂，工程于2007年10月31日全面停工，A公司与B公司达成补充协议，约定就已完工程量进行验收并审价。后A公司于2008年2月29日出具初审报告，但由于资金紧张，不能按期向B公司支付工程价款，也无力偿还银行借款。B公司多次催要无果，B公司为追索欠款和违约金，于2008年5月诉讼至法院，申请保全在建商品楼，并根据合同法的规定要求拍卖受偿。C银行因A公司逾期未还借款也于2008年11月向法院提起诉讼，并对A公司的在建商品楼主张抵押权。

　　案件分析：

　　建设工程价款优先受偿权的法律依据

　　《中华人民共和国合同法》第286条(以下简称《合同法》第286条)规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。 建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
　　
　　2002年6月27日起施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)规定：(一)人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。(二)消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。(三)建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。(四)建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。(五)本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

　　从上述法律规定可以看出：1、在效力上，如果消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项，则承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。2、建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权受偿。
　　
　　优先受偿权的行使期限
　　
　　司法解释明确规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”必须要明确提醒承包人的是，应明确区分竣工工程和未竣工工程，其行使优先受偿权的时间也各不相同。
　　
　　笔者认为，司法解释从建设工程的实际情况出发，将工程拖欠款优先偿还权行使时间的确定分为两种情况，一种是建设工程能顺利完工的正常情况下工程价款优先受偿，其起算时间为“建设工程竣工之日”，其权利行使期限为竣工后6个月内；另一种是工程无法完工情况下的工程价款优先受偿，其起算时间为“建设工程合同约定的竣工之日”，其权利行使期限为约定竣工之日后的6个月内。