张男与许女恋爱期间分别出资20万元，购置了一套40万元的房屋。考虑到许女还有作为无房户从单位承租公房的可能，于是，俩人决定以张男的名义购房。但许女感觉到这样做不太踏实，于是经其提议，俩人签署了一份出资协议，约定以张南的名义购买的房屋属于俩人共有，各占50％的份额。一年后俩人未及结婚便告分手。许女向张男催要自己的20万元出资款时，张男一直拖着不办。忽然有一天张男电话告知许女房产已出售，得款30万元，许女紧接着收到了张男向李朋售房的《房屋买卖合同》的复印件和15万元汇款单。后经了解，该套房屋所在区段的同类房屋价格应在50万元左右。许女觉得非常蹊跷，便打电话给李朋核实其实际买价，但李朋一口咬定就是合同上的价款。这让许女恼火不已，难道自己的5万元就这样白白打了水漂不成，能不能通过诉讼请求判令张男的售房行为无效呢？

房产律师解答：

许女想主张售房行为无效难度很大。即使许女提起诉讼，法院也很难判处张男的售房行为无效。因为，虽然对内而言，该套房屋属于俩人共有，张男在处理该房屋时应征得许女同意。但对外而言，按照产权证的记载，张男是该套房屋的唯一产权人，其是有权出售房屋的，其与李朋的买卖行为已经完成，并经登记主管机关办理了房产的过户手续，因此李朋会被视为善意第三人而给予保护。除非许女能够提供有效证据证明：李朋在明知该房共有的情况下，而与张男恶意串通后，以明显不合理的低价购得房屋，否则法院会判决张男与李朋签署的《房屋买卖合同》是合法有效的。

由于许女和张男签署的出资协议，证明俩人是共同出资购买房屋，而不是借款给张南购买房屋。故许女不能按照借款方式直接要回自己的出资款，而只能享有投资形成的收益。从许女挽回损失的救济方式上考虑，其只能从未经其他共有人同意，擅自处理共有财产给其他共有人造成损失的角度，以财产损害赔偿为案由向法院起诉张男，请求法院根据其提供的房屋价格评估报告判令张男赔偿实际损失，但其必须提供有效证据。

特别提示：

在一方出资但不作为产权人的情况下，如果恋爱双方约定产权共有，则应同时约定：未经一方（指隐名出资方）书面同意，另一方（指名义出资方）在任何情况下不得将该套房产对外出售，只有这样，才能有效地防止名义出资方与第三方恶意串通后，低价转让房产。如果在双方的购房出资协议中没有这样的约定，那么，隐名出资方还可将其出资款作为对其另一方的借款，要求另一方向其出具借条。这样，一旦发生争议时，隐名产权人虽然不能取得房屋的增值收益，但至少还可以依据借条保证自己的本金不受损失。

相关法律分析：

恋爱双方在婚前以一方的名义购置房屋，无论是双方共同出资、一方出资一方负担月供、还是一方出资一方负责装修，或者是上述几种情况的混合情形，对于已经出资但未登记为房屋权利人的一方即隐名出资方而言，都意味着极大的风险，会在房屋的处分、分割中处于不利地位。首先，我国《城市房地产管理法》第五十九条明确规定了“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，因此在我国实行的是物权法定和登记公示制度，房产证是确定房屋归属的最重要凭证。由于隐名出资方在购房合同和房产证上都没有反映，因此，其对于房屋不享有所有权。其次，从司法实践上说，对于发生在