江苏省高级人民法院关于印发

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的通知

各市中级人民法院、各基层人民法院、本院各部门：

为了正确理解和执行《中华人民共和国合同法》，切实保护民生和维护社会稳定，正确、妥善地审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，统一全省执法尺度，加强对下级人民法院民事审判工作的监督和指导，我院审判委员会已于2008 年12 月10 日第40 次会议讨论通过了《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》。现予印发，供全省各级人民法院参照执行。执行中如有问题，请及时向本院民一庭反映。

二ＯＯ八年十二月十五日

江苏省高级人民法院

关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见

（2008 年12 月10 日审判委员会第40 次会议讨论通过）

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和司法解释的规定，结合我省实践，制定本意见。

第一条 因出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金而产生的城镇房屋租赁合同纠纷案件适用本意见的规定。

承租人依照国家福利政策承租的公有住房以及转租该公有住房产生的房屋租赁合同纠纷案件不适用本意见的规定。

合同约定由承租人提供资金在出租人的土地上建设房屋，房屋产权归出租人所有，并由承租人以较低租金或免交租金等方式租赁使用该房屋20年以上的，由此产生的纠纷不适用本意见的规定。

第二条 当事人以租赁房屋系未取得合法建设手续的违法建筑或临时建筑房屋超过批准期限为由要求确认租赁合同无效，在一审庭审终结前出租人仍未取得合法建设手续的，人民法院应予支持。

第三条 当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持，但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。

第四条 当事人以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由，要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。

当事人在合同中明确约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件，当事人未办理登记备案手续的，房屋租赁合同不生效，但当事人已经实际履行的除外。

第五条 不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，当事人以租赁房屋未经消防验收或者经消防验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。

第六条 出租人就同一房屋出租给两个以上的承租人的，按照下列顺序确定承租人的房屋租赁权：

（一）占有租赁房屋的承租人；

（二）最先支付租金的承租人；

（三）生效在先合同的承租人。

上列情形下，导致房屋租赁合同目的不能实现，无法取得房屋租赁权的承租人可以要求解除房屋租赁合同、返还租金及利息、赔偿损失。

第七条 出租人出卖租赁房屋侵害承租人优先购买权，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持。

承租人以出租人与第三人之间恶意串通，侵害其优先购买权，要求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持。

出租人与第三人之间的房屋买卖合同被确认无效或者被撤销的，承租人要求按第三人购买房屋的同等条件购买的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。

第八条 出租人没有通知承租人，将租赁房屋出卖给第三人，第三人未办理房屋产权过户登记手续，承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的，人民法院应予支持。

出租人没有通知承租人，将租赁房屋出卖给第三人，第三人已经办理房屋产权过户登记手续，承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的，人民法院不予支持，但承租人能够证明第三人在订立合同时知道或应当知道房屋存在租赁关系且未到期，出租人出卖房屋未通知承租人的除外。