房地产合作开发的性质、方式及应注意的法律问题 房地产在法律上也称为不动产，是由房产与地产有机结合后形成的一种新的财产形态。地产是房产的基础，房产是地产的目标和用途，两者是不可分的。对于房地产开发而言，需要具备开发用地、建设资金、开发资质等基本要素，缺少了任何一个基本要素，房地产开发都无从谈起。在实际开发经营中，开发建设单位往往不能同时具备这些基本要素，于是，房地产合作开发应运而生。这种开发方式推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展。
房地产合作开发的性质及特征
房地产合作开发是指具有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为。《城市房地产管理法》第27条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”该条为房地产合作开发的法律依据。根据房地产合作开发的实质内容，我们可以清楚地看出房地产合作开发的法律性质属于《民法通则》所规定的联营。但是，房地产合作开发这种联营又有很多自身的特点。
根据《民法通则》第三章第四节关于联营的规定，以及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中的规定，联营主体应当是实行独立核算，能够独立承担民事责任的企业法人和事业法人，此外，个体工商户、农村承包经营户、个人合伙，以及不具备法人资格的私营企业和其他经济组织与企业法人或者事业法人联营的，也可以成为联营合同的主体。由此可见，法律中对上述联营主体的身份并未做其他限制性的规定。但是，房地产合作开发行为属于房地产开发经营行为。所以，在房地产合作开发合同中，当事人中必须有一方为房地产开发企业，即合作一方必须具备房地产开发经营资质。这是房地产合作开发这种联营形式在主体上的特点。
一般而言，房地产开发经营需要的投资数额非常大，开发建设的环节复杂且开发周期也比较大，客观上要求进入该领域的房地产开发企业必须具有相应的经济实力和开发能力。国家建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业的资质等级分为四个级别。其中，对最低的四级资质等企业的要求条件为注册资本不低于100万元、从事房地产开发经营1年以上、从未发生过重大工程质量事故等7 项条件。而对一级资质等级的房地产开发企业的要求就更高：须满足注册资本不低于5000万元、从事房地产开发经营5年以上、连续5年建筑工程质量合格率达 100%等9项条件。由此可以看出，为了适应房地产开发经营的客观需要，确保房地产市场的正常秩序，有关部门对房地产开发企业的注册成立及资质审批都设立了较高的“门槛”。

房地产合作开发合同的内容是关于合作各方开发建房的一系列权利义务的约定，合同的目的是通过合作建房来获得利润。合作开发经营的实质内容决定了在履行合同过程中必然涉及到的规划许可、建设施工许可及商品房销售等一系列问题均需获得政府有关主管部门的许可或批准。行政干预性较强，是房地产合作开发这种联营的又一个特征。
此外，房地产合作开发合同的履行过程中不仅在每个阶段都有相应政府部门的直接管理和干预，同时还有开发主体以外的其他单位的参与，比如设计单位，施工单位、监理单位、劳务分包单位、材料供应单位等等。
房地产合作开发的方式
房地产合作开发常见的方式有两种，即非法人型合作开发和法人型合作开发。
《民法通则》第52条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”根据本条规定，联营可以不组成新的法人，采用这种形式进行房地产合作开发即是非法人型合作开发。在这种情况下，合作各方一般都采取成立项目经理部、设立项目共管账户等方式进行合作开发经营，具体的合作方式、投资比例及利润分配比例等一系列权利义务均由合作协议约定。实践中，因为采用这种合作开发的方式不用组建新的企业法人，比较简便灵活，故非法人型的合作开发是目前房地产合作开发中采取比较多的方式。