转租作为一种租赁形式也经常发生，特别是一些大型商业性质的物业，承租人对其承租的物业投入巨资开发成专业性经营场地，然后再出租给第三人经营，一些转租个案取得了出租人、承租人、次承租人“三赢”的效果。但是也有不少转租个案发生诉讼纠纷，造成严重经济损失。

物业转租，是指物业承租人在租赁期间将其承租的物业全部或者部分再出租给第三人使用、收益的行为(其中承租人也称“转租人”，接受转租的第三人则称“次承租人”)，以及承租权转让、承租权交换、以承租权出资与他人合作经营等行为。物业转租的合法与否将产生不同的法律后果。

一、物业转租的法律后果

1、合法转租的法律后果

(1)出租人与承租人之间的租赁关系，不因转租而受影响，而且，承租人对次承租人的行为负责，只要发生了可归责于次承租人的损害事实，由承租人向出租人负赔偿责任。

(2)出租人与次承租人之间，并不存在直接的法律关系，但次承租人负有保管租赁物业的义务。

(3)转租是以承租人存有租赁权为基础的，在承租人的租赁权因合法终止等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权。如因此而受到损害时，次承租人也只能向承租人请求赔偿。

(4)合法转租获利归转租人所有。《合同法》第225条明确规定“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有……。”

2、非法转租的法律后果

非法转租是指承租人未经出租人同意而擅自进行的转租。

(1)承租人与次承租人之间的租赁合同如无违反法律禁止性规定，是有效的。但次承租人不能取得租赁物业使用、收益的权利，次承租人可向承租人请求违约损害赔偿。

(2)承租人擅自转租，其行为构成违约，出租人有权终止合同，并向其请求损害赔偿；若出租人不主张终止合同，租赁关系则仍然有效，不因转租而受影响。

(3)出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人。在终止与承租人的租赁合同时，出租人有权要求次承租人返还租赁物业。如出租人不终止与承租人之间的租赁合同，则次承租人对租赁物业享有占有、使用、收益的权利，出租人不得向次承租人请求返还租赁物业。

(4)不合法转租之获利部分应当返还。如出租人追讨租金，次承租人应与承租人一起承担租金的清偿责任。此时，应先由承租人承担清偿责任，次承租人就其使用期间内所分摊的租金承担补充连带清偿责任；

二、转租经营的诉讼风险

诉讼实务中，物业转租经营引起合同纠纷的概率较大，且往往涉及次承租人的权益和社会稳定因素，处理起来较为棘手。出租人可采取如下对策防范：

1、约定不得擅自转租。出租人应当明确约定承租人不得擅自转租(含分租、与第三人合作使用、交换使用，或名为合作实为转租等方式的转租)，并把擅自转租作为出租人有权解除合同的情形之一。在合同履行中，出租人应当十分注意承租人有无私底下擅自转租行为，防止转租可能引起的诉讼风险。

2、约定转租的条件和程序。依据《房屋租赁办法》第27条规定：“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。”确有必要允许承租人转租的，出租人应当提高押金比例，或者要求转租人必须对转租物业进行相应的投资开发升值(如装修、添置设备等)，严禁转租人在不做任何资金投入的情况下转租，防止承租人以低价一次性骗取受转租人租金逃匿行为的发生。

出租人约定转租的形式和程序可以在合同中明确约定，也可以在合同中约定承租人必须事先按程序征得出租人“书面同意”方可转租。由于法律规定公房承租人转租“不需征得出租人同意”，因此出租人应当在合同中约定承租人如有转租必须“书面告知出租人”。

3、限制性转租的情形。有下列情形之一的，出租人应当约定承租人不得转租：(1)承租人拖欠租金的；(2)承租人在承租房屋内擅自搭建的；(3)预租的物业。