南京市业主大会和业主委员会指导规则》解读

　　这部新的《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，可以讲我们是酝酿已久，与2003年6月发布的《南京市业主大会导则》相比，新《指导规则》更具操作性，对以往矛盾、纠纷较集中的问题都给予了明确规定。新《指导规则》广泛征求了相关部门、物业服务企业、业主及法律工作者的意见和建议，既贯彻了《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等上位法的基本精神，又体现了南京特色，几易其稿，最终制定完成。

　　新《指导规则》共七章50条，对目前业主大会和业主委员会运作中存在的主要问题都进行了比较明确的细化规定，增强了针对性及可操作性。改进的主要内容可概括为以下六个方面:

　　一、加强基层政府对辖区业主成立业主大会，选举产生业主委员会及其日常工作的指导、协助和监督。

　　《指导规则》第三条规定：各街道办事处或镇人民政府负责牵头组织召开本辖区业主大会、成立业主委员会，指导、监督业主大会及业主委员会的日常运作。

　　《指导规则》第十一条规定：街道办事处或镇人民政府应当在接到建设单位书面告知或业主书面要求的30日内,负责组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组组长由街道办事处或镇人民政府代表担任。

　　《指导规则》第三十三条规定：首次选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起30日内，持下列材料向物业所在地街道办事处或镇人民政府备案。街道办事处或镇人民政府在接受备案材料后7日内，向业主委员会出具备案证明。

　　《指导规则》第四十七条规定：业主委员会怠于履行职责的，或者业主大会、业主委员会作出的决定违反国家相关法律、法规和管理规约，严重损害业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，街道办事处或镇人民政府应责令其及时改正或直接撤销其决定。

　　解读：当前在组建业主大会、选举业主委员会，及其运作的实践中存在着业主大会成立难、业主委员会运作不规范，难以有效监督等突出问题，由于业主主动参与意识不强、组织主体不明确，造成业主大会组织成立难度大，同时业主委员会自律和监督机制不完善，开展活动不够规范，常常引发业主与业主委员会之间的矛盾，所以本《指导规则》明确由街道办事处作为业主大会的牵头组织主体，同时明确街道办事处作为业主委员会备案及日常运作的指导监督部门，就能有效解决上述问题，目前其他一些城市，诸如北京、天津、深圳、成都、苏州等城市也采取了类似的作法。

　　《指导规则》要求由街道办事处作为业主大会、业主委员会指导监督主体，这主要是由于业主自治中的产生矛盾大多数涉及到业主群体中人与人之间的复杂问题，而业主是街道、社区辖区内的居民，街道作为基层政权，居委会作为基层群众自治性组织，对辖区内的居民负有管理服务的法定职责和义务；同时，物业管理是小区管理的一部分，小区管理又与社区建设、社区管理密不可分，街道和居委会拥有综合管理的职能和手段，不论从《城市居民委员会组织法》规定，还是文明城市建设对小区管理的要求，街道办事处或镇人民政府都应该是指导、监督业主大会及业主委员会的日常运作的最佳主体，只有他们才能对业主大会及业主委员会工作服务的更加具体到位。

　　业主委员会备案职能调整到街道，尤其针对当前业主自治制度下对业委会缺乏有效服务和监督机制，由街道和社区居委会发挥法定服务和监督职能，采取有效手段，引导业委会更好的服务于广大业主就更显必要。
业主大会、业主委员会作出的违法、违规决定，街道办事处有权责令其改正或撤销，确立了街道具有执行能力，可以切实维护业主的共同利益，以避免引发重大矛盾纠纷。