[案例]

钱女士与杨先生夫妇于2007年10月以32万元的价格购置三居室楼房一套，后因嫌该房离其工作单位较远，决定将该房卖掉，但一直未找到合适的买主。2008年2月初，杨先生赴外地出差，唐先生经人介绍与钱先生商定以30万元价格购买该房产。次日，唐先生先将15万元送来。钱先生遂将钥匙交给唐先生，但因产权证被杨先生存放在单位，钱先生提出待其丈夫出差回来，即办理产权过户登记。办完手续后唐先生再付15万元。

同年5月初，杨先生从外地回来后得知该房价格已经上涨，遂找到唐先生，要求增加2万元价款才能去办理过户登记手续，唐先生不同意，杨先生便在同年5月10日以32万元的价款，将该房卖给了汪某，并办理了登记过户手续。

唐先生遂到法院提起诉讼，告杨先生、汪某侵害其所有权，并要求法院解除杨先生与王某之间的房屋买卖合同。而杨先生提出，其妻钱女士将该房卖给唐先生时，他并不知情，也未征得其同意，因此该买卖合同无效。

法院经审理认定汪某与杨先生之间的房屋买卖合同合法有效，判决唐先生腾出争讼房屋交付汪某，同时判决杨先生赔偿唐先生损失2.5万元。

[律师点评]

本案涉及两个房屋买卖合同，一个是唐先生与房屋所有人签订的房屋买卖合同，已交付但未办理登记，一个是汪某与房屋所有人签订的买卖合同，未交付但办理了过户登记。这两个房屋买卖合同的效力如何认定，究竟房屋的所有权归谁呢？

《中华人民共和国合同法》第第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。” 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

有关房屋买卖登记的法律行政法规对于登记效力是如何规定的呢？是否规定房屋买卖合同登记后生效呢？《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”由此可见，房屋所有权的移转以登记为要件，但不应把是否办理产权登记作为认定买卖合同的成立、或生效、或无效的理由。

依据合同法原理，买卖合同系债权合同，双方当事人意思协商一致，合同即告成立。如果合同不欠缺生效要件，合同即为有效。房屋所有权过户登记的目的在于转移其所有权，是合同的履行问题，属于合同之外的法律事实，其既不是合同成立要件，又不是合同的生效要件，与合同效力无关。如果合同有效，出卖人应将房屋交付买受人，并协助办理产权变更登记，否则，就构成违约，买受人可以要求出卖人继续履行合同，也可以主张解除合同，赔偿损失。法院可以判令出卖人履行上述义务或解除合同。