城镇居民到城市近郊的农村从农民手中购买农用房屋，因城市扩张导致该房周围房价升值，卖主要求返还房屋，买主不予退还，遂引发纠纷。对于该类纠纷，实践中作为出卖方的农民多以合同无效为由诉请购买者返还房屋。影响比较大的如宋庄画家村的多起农民诉画家房屋买卖合同纠纷案等。

农村房屋买卖根据交易主体主要可以分为以下三类：本集体经济组织成员之间农村房屋买卖、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖、本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖。

一、本集体经济组织成员之间农村房屋买卖一般应当认定为有效

本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，由于购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此，只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。

二、应当区别各种情况慎重对待。

本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效；如果未经有关组织和部门批准，而且合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理；虽然未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

三、本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖一般认定无效。

认定城镇居民购买农村房屋无效的理由主要是国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。 《土地法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。