貌似合情合理的“多退少补”
沈阳的张立明今年“五一”前在沈城北部地区认购了一套建筑面积120平方米的住房，当最近被通知去拿住房钥匙时，开发商告诉他再交付4万余元的面积补差款，因为总体面积多出了5平方米。多了面积多付钱，好像天经地义，可张先生心里疙疙瘩瘩。“计划好用于装修新房的钱，咋一下子就成了面积补差款了？”百思不得其解，索性他揣上购房预定书，来到沈阳市消费者协会咨询。 预定书中有这样的字样：“本预定书所签订的房屋面积为暂定面积，如有差异，差异部分按本预定书约定之价款多退少补。” 面对这份看似合理的预定书，沈阳市消费者协会副会长李彬认为：“销售方预定书约定的价款多退少补，实为不公平。因为多退少补让认购人承受着较大的风险责任，显然不利于保护认购人的权益。”进而他说，多退少补不仅不合法，还带着一股子“霸气”。由于有了消协的支持，张先生充满信心地与开发商进行了几次正面交涉，但还没有结果。 跟张立明先生相比，沈阳的甄玉清女士却在购房面积“多退少补”面前重重地摔了一跤。三年前，由于她在签订购房正式合同时，根本没注意开发商提出的“多退少补”的条款。被通知交付面积补差款后，她一纸文书将开发商告上法庭，但是败诉了，并向开发商支付了近9万元的购房差价。
请法律解释为购房者撑腰
盖房子时设计与施工建设出点偏差，无可厚非。然而，认购者应该接受多大范围的面积差异？就此，记者走访了法律界人士。 作为沈阳市消费者协会3·15律师团成员的梁新春律师介绍：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人。” 这位律师说，如果出现面积误差情况，应当按照约定即“多退少补”的原则来处理，但这对认购人来说却是不公平的。如面积误差过大，将影响房屋的户型结构甚至使用功能；由于房屋总价款增幅较大，也增加了认购人的付款压力。然而，这对出卖人来说，却没有任何实质性影响。
通过长效机制治理“霸王条款”
针对购房面积的“多退少补”陷阱，专家为认购者支招。李彬说，在签订购房合同时要与开发商明确约定能够承受的面积误差，对不能承受的面积误差，要约定一个公平、合理的解决办法。或者按上述最高人民法院法律解释来处理。 李彬认为，除此之外，商品房认购合同中的不平等条款及陷阱还有不少。他说，所谓的不平等格式条款即消费者常说的“霸王条款”，如：一旦签订，定金不退；名为认购，但通过认购，开发商收取首付款或者全部购房款；认购后的商品房，要退必须开发商同意等。 从根本上解除这些不平等条款，已成为各级政府的案头工作。据悉，目前辽宁省正对一些领域中的“霸王条款”及变相“霸王条款”进行清理。辽宁省工商行政管理局副局长李长春说，通过大力推行购房合同示范文本，从根本上建立治理“霸王条款”的长效机制。
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